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カテゴリ:不動産のエントリー一覧

  • 価格の歪みが利益をもたらす

    価値は日々動いているタワーマンションの固定資産税評価の見直しのつづきです 目立つか目立たないか一般的に高層マンションは高層階、角部屋ほど高い価格で分譲されていますしかし固定資産税評価は、占有面積の尺度でのみ評価をして、戸別に按分して固定資産税を算出していたわけですそのギャップに目をつけて、節税をする人も当然出てきます不公平感が世の中で目立ってきたので見直したというのが、正直なところでしょう目立たな...

  • タワーマンションの固定資産税評価の見直し

    時価に評価額を寄せるのは当然のことです固定資産税評価額の按分方法が変わる見通し「タワマン節税」けん制、高層階は増税へ20階建て以上の高層マンションで2018年以降に引き渡す新築物件が対象面積で按分している評価法に階数も加味することになる模様按分方法は目下検討中とのことポイントは按分方法が変わるということです敷地の持ち分なども変化するのでしょうか 固定資産税評価額と時価は必ずしも関係ないシンプルに言うと時...

  • 家賃を払うのがバカバカしいという理由

    キャッシュフロー そんなに気になりますか家賃を払うのがバカバカしいのでマイホームを購入しちゃいましたそんな声を昔からよく耳にします 「甘栗むいちゃいました」 くらいなら値段も安いからいいんですけどねキャッシュフローで買い物しますかこの手の話は、ただのキャッシュフローの話です家賃を支払う分をローン払いに変えるだけの話ですたしかにキャッシュフローは重要です滞ったら、抵当権を実行されて不動産競売になってし...

  • なぜ素人が不動産競売市場へ参戦したのか

    スピードの速いラインでカネを回転させる早期リタイア決断時に考えたお金のこと のつづきです自分自身でコントロールできる範囲を増やしたい外圧に影響を受けたくない、振り回されたくないだから、お金を貯めて力を持とう これが基本コンセプトでした三匹の子豚のおとぎ話に出てくるレンガの家をつくるってことです65歳まで働いて消費して、藁の家では泣けてきます 結婚して、子供も生まれ、仕事も忙しくなっていったが入社三年目...

  • 自分年金という名のノロマな亀

    自分年金 低利回りの不動産投資に思うマイホームの投下資本を約7年間で回収完了 のつづきです 不動産取引は税金と費用のオンパレード不動産は税金と経費がたくさんかかりますだから、利回り計算をする際はネット(租税と経費を込み)で見ないと意味がありませんマイホームでなければ、空室リスクもあります突然の修繕費用が発生するかもしれませんちなみに中古マンションを住宅ローンで購入する場合購入から売却までに 概ね これだ...

  • マイホームの投下資本を約7年間で回収完了

    住宅購入費 約7年で回収を完了以前にもエントリーを書いていますマイホームの投下資本回収率を計算してみた空室リスクのないマイホームへの不動産投資なのにようやく投下資本回収率が100%を超過近隣相場の賃料で賃貸に居住して家賃を払っていた場合の賃料の合計額がマイホームの購入価格にランニングコスト(経費+税金)を加えた合計額を超過しました 1.2倍の大きさの区分価格が取得価格の2倍にうちのマンションをネットで検索し...

  • 不動産競売の落札結果 見たことありますか

    売却結果を見て 何を感じますか不動産競売の話題をブログに書く人は非常に少ないので、久しぶりに書いてみます まずは、こちらのデータをご覧ください横浜地方裁判所本庁の戸建ての売却結果です上は直近の3回分下は2010年の10月頃の2回分ですあまり差がないなという印象です売却価格/売却基準価格だけパーセント表記個人の落札は非常に少ないです横浜本庁の戸建ては、やや価格が高いので個人の入札は数が少ないようです売却価格/売...

  • 住居費を徹底的に落とすコツ

    住宅補助はバカにならない 資産価格下落の影響は大きいこれまでの住居費用の総額を計算してみたら前回エントリーのつづきを書いてみることにしました前回、居住する目的で購入して実際に居住した物件については賃貸収入を含めて、住居費として計算をしましたその結果 住宅関連の収支はプラスになったわけですが今回は、費目ごとの寄与度を算出しました プラスとマイナスの寄与度を計算購入物件についてプラスの寄与とマイナスの寄...

  • これまでの住居費用の総額を計算してみたら

    生涯消費額を把握してみる自身の生涯消費額を把握してみるこれまでに支払った住居費用の総額あなたは、いくらか把握していますか消費しないピノキオは今回、きちんと計算をするまで正しく把握していませんでした 家計簿は、もう付けていません私もかみさんもクレジットカード決済がほとんどです預金からの引き落としや振込みの動き以外に現金が動く場面は、限られているので月や年の単位での数値は概ね把握できます過去に遡ると、...

  • 路線価 大半が前年と変わらず

    保有不動産の路線価をチェックしてみた平成28年 路線価データが本日公開されていましたそういえば 7/1 だったんですね路線価 平成28年分財産評価基準操作画面が変化していました 16年路線価、8年ぶり上昇に転じる 全国平均+0.2%こんなニュースが出ていたので、少しだけウキウキしながら消費しないピノキオの保有不動産の地価をチェックしてみました都心部にあるマンションの地価だけは +3.4% でしたがその他の地域の地価は ほと...

  • 笑点 座布団運びの山田隆夫さん 不動産で大儲けしていた

    座布団運びが本業ですか消費しないピノキオが知らなかっただけなんでしょうけど長寿番組 笑点で座布団を運び続けて32年ベテランの山田隆夫さんは不動産で大儲けして今や左団扇の生活をしているそうです 先日オイコノミアという番組を視聴しました「又吉家を買う その家いくらで買いますか?」不動産を買う際のポイントを特集 解説する番組だったのですが山田隆夫さんがゲスト出演していましたなぜ、山田隆夫さんがゲストなんだろう...

  • 相場を教え、作った相場で売るからこそ利益が出る

    相場は常に妥当な価格を提示しているんですかその値札に根拠はあるのでしょうか の続きです新築当時の推定価格は3200万円フルローンだったと仮定すると諸経費を加えると3400万円弱でしょうか不動産競売での提示価格つまり不動産鑑定士が鑑定した評価した額さて、いくらだったでしょうか 競売による心理的瑕疵として7割評価になっていましたが買受可能価格は、520万円売却基準価格は、650万円でしたもっとも、安く買える価格は520万...

  • その値札に根拠はあるのでしょうか

    新築一戸建ての販売価格に思うこと新築一戸建てが売られている近所なので、戸建ての販売状況がよくわかるその一戸建てはもともと、人が住んでいました いつしか、その家には「販売中」と書かれたのぼりが立っていました住人は居住したまま、中古の戸建てとして販売していたようですある日、突然 その家の解体工事が始まりましたそして新築物件が建てられました亡くなって相続になったのか単純に売りたくなったのか 真相はわかりま...

  • 広尾ガーデンヒルズという希少価値

    評価の定まったヴィンテージ・マンションの筆頭格マイホーム探しは地図の閲覧から始まった の続きですマンションを探し始めるために地図をずっと眺めていましたしばらくして、ぶつかったのがあの 広尾ガーデンヒルズ でした 東京圏でバブル世代の人で広尾ガーデンヒルズを知らない人はきっと少ないでしょうね当時 渋谷区の地図を見ていて、なんじゃこりゃこれ全部マンションなのかって思いました緑も多く、公園の中にマンションが...

  • マイホーム探しは地図の閲覧から始まった

    部屋を買うのではなく土地を買っていた消費しないピノキオはマイホームが欲しいと最初に思ったのは2001年頃だったと思います当時、会社の借り上げマンションに住んでいました仕事のための借り上げマンションのためプロジェクトがひと段落したら転居となります プロジェクトが終了したら折角だから賃貸ではなくて不動産でも買おうかなってくらいの感覚でした何も知らなかったので、不動産のことを1から調べ始めました「値段の下が...

  • 新しく不動産を購入される方へ

    ローンが払えなくなったら通る道ここ数年、都内のマンション価格が上昇しているそのことは把握していたけれど最近の不動産競売の状況はよくわかっていなかった その昔、不動産競売に参加していたことがあったなぜ不動産競売に参加したかというと単純に不動産を安く買いたかったからだ不動産投資は買値とコストでおおむね勝負が決するそして株式投資も一緒だろうなと思っている売却基準価額(最低売却価格)で購入できればおおむね...

  • 感情を封じ込める投資 与えられた価値指標

    与えられた価値指標をモノサシにする意味不動産投資の指標に思うこと のつづきです たとえば1000万円の物件を10%で10年間回転させて売却コスト差し引き後 600万円で売却できた場合600万円の純利益となり単純計算で年利は6%となります売却コスト差し引き後 1000万円で売却できていれば1000万円の純利益となり単純計算で年利は10%となりますフローもストックも大事です物件の時価というストックそのものの下落が大きくなってしまっ...

  • 傾斜マンションが中古で販売されていたら

    欠陥住宅は住民の利益に傾斜マンション問題手厚い補償と建て替えが前提の話し合いの方向で進められているようで住民にとっては、お得になる話になりそうです良かったですね 「欠陥住宅は住民の利益に」今後もこういう展開がスタンダードになるといいです傾斜マンションのニュースを聞いた時から企業にとっても多くの住民にとっても建て替えではなく返金による早期決着がベストシナリオだろうと思っていましたが今のところ 建て替え...

  • 傾斜したマンションの今後の行方

    これからどうなるんだろう三井不動産グループが2006年5月に分譲販売を開始した鴨居駅近辺の大型マンションが傾いている問題施工会社の三井住友建設が基礎工事の際に地盤調査を一部で実施せず別のデータを転用するなどして工事を行った可能性があることが報じられ本日、三井住友建設の株はストップ安になりました三井不動産グループが2006年に販売を始めた横浜市の大型マンションで、施工会社の三井住友建設側が地盤調査を一部実施...

  • 譲渡益の出ないマイホーム

    実質 譲渡益の税金ゼロのメリット消費しないピノキオは賃貸経営をしているのでマイホームのメリットはたくさんあるなと感じています マイホームの売却時の譲渡益の計算をするにあたりマイホームであっても減価償却費を差し引く必要がありますマイホームは、非事業用資産に該当しますこの場合 耐用年数は、事業用資産の1.5倍にできますこの措置により事業用資産より償却スピードが遅くなりますとはいえ、減価償却の計算により評価額...

  • なぜマイホームを賃貸ではなく購入にしたか

    購入派でも賃貸派でもない安住派です100万アクセスを突破しました 嬉しいことですその記念にホットな話題である賃貸か購入かを書いてみたいと思いました 賃貸と購入のお話は昔にエントリーを入れています消費しないピノキオの今の考えも併せて簡潔にまとめるとこんな感じになります賃貸と購入に関する考え方賃貸と購入のどっちが得という話は設問自体に間違いがあるどちらも対象によっては得をする可能性がある損をする可能性もあ...

  • マイホーム購入 入口を間違えたら 当然 出口も限られます

    本当の問題はどこにあるのかな家を買うと引越しが出来なくなるってホント のつづきです 居住費用が会社持ちでない場合はどうでしょう物件がどれだけの金額で賃貸できるのかによって家計の状況は大きく変化してしまいます持ち出しになってしまう場合もあるでしょうなぜ持ち出しになってしまうのかというと割高な家を買ってしまったということに他なりません割高というのは、購入価格と賃料のバランスの結果です物件選びは、非常に重...

  • 家を買うと引越しが出来なくなるってホント

    昔から不思議に思っていることです家を買うと引越しが出来なくなるそうあたりまえのように言われています実際に家を購入した消費しないピノキオにはまるでピンと来ない話だったりします 引越しに際して、真っ先に考えることは家の話では全然ありません家族が地域で持っているコミュニティが断絶してしまうことの方ですこのことは大きな障壁になっていますだから、私は単身赴任生活を選びました家の話があまりにクローズアップされ...

  • 単身高齢者に課す負のプレミアム

    単身高齢者に部屋を貸すということ消費しないピノキオの保有賃貸物件には単身高齢者に貸しているところもあります基本的に単身高齢者に部屋を貸したくないですだから負のプレミアムを課して契約しています 今ではオーナー向けに便利な保険があります賃借人が孤独死をした場合に備える保険ですこのような保険に入らなかったとしても賃借人が貸していた部屋で亡くなった場合連帯保証人や相続人に対して賃料の請求や場合によっては損...

  • 特別売却 法人と僅差の競り合いをする

    特別売却物件 購入するまでの些細なドラマ不動産競売 特別売却物件に入札した話 のつづきです 特別売却の当日 8名ほどの購入希望者がいました当時は不動産競売の人気は今と比べると相当に低くその日は、特別売却物件が15件程度ありましたポイントは誰がどの不動産に入札するのかは、わからないということ15件程度の不動産に8人程度の購入希望者がいるその事実だけが明かされています消費しないピノキオは自分の狙っている物件への...

  • 不動産競売 特別売却物件に入札した話

    不動産鑑定士が評価する価格と時価のギャップその昔 あるマンションの不動産競売に参加しました不動産競売には期間入札と特別売却がありますその時は、はじめての特別売却への参加でした 特別売却というのは、期間入札を実施したが入札がなかった物件を早い者勝ちで取得できる仕組みですプロも敬遠しがちといわれる特別売却物件まあ、完全な売れ残り物件なわけです特別売却でも入札がない場合は売却基準価額(昔は最低売却価格とい...

  • 照明器具とカーテンが大量にある理由

    お金を使わずともモノが増えていくクロスパールさんが久しぶりにブログを再開していましたそのエントリーの内容を見て、ピンと来ましたブログ再開&引越しは物入りですそういえば照明器具とカーテンはしばらく買っていません単身赴任の時も照明器具とカーテンは家から持ち込みました 我が家には照明器具とカーテンがなぜいくつもあるのかその種明かしです賃貸経営をしている人は分かると思うのですが入居者が残置物として置いてい...

  • 公示地価発表 都心は上昇中ですが

    公示地価を確認しました先日公示地価が発表になっていました昨年も同様の記事をまとめていました まずは公示地価のニュース記事公示地価:三大都市圏2年連続上昇、都心開発「バブル手前」の声 からの引用です三大都市圏の公示地価は住宅地が前年比0.4%上昇(前年0.5%上昇)に対し商業地は同1.8%上昇(同1.6%上昇)。上昇地点の比率は住宅地が5割弱、商業地は7割弱に達した。全用途は0.7%の上昇で横ばいだった。保有不動産の地...

  • やっと空室が消失 自己満足のお掃除で消耗

    ほどほどの仕事 やりすぎの仕事消費しないピノキオは地味に賃貸経営をしています半年近くも空室になっていた部屋がようやく契約に至りそうです思ったより時間がかかりました そんなわけで先週末 お部屋を掃除してきました移動手段は原付 はるばる出掛けてきました誰もいない部屋でも半年も経過するとそれなりに汚れが溜まっています室内の拭き掃除、ベランダやサッシまわりの掃除トイレ風呂の掃除、破損箇所の修繕などをして最後...

  • マンションのババ抜き 最後に掴んでいたら負けですか

    ババを引く人 渡す人 集める人 消す人今まで住宅ローンとマンションのババ抜きことを書いてきました今回は、マンションの出口のことを書きますいろいろな要素をバラバラに配置しています 日本政府の借金が増え続けていますIMFによる2014年4月時点の推計によると政府債務が1200兆円程度です2013年末の日銀データによると日本国債の保有者のうち 8.4%が海外投資家となっていますつまり 91.6% が国内で消化されています国内のお金の流...

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