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同じマンションが7割引で分譲されたら激怒しますか

住宅ローン破綻に至るメカニズム



住宅ローン破綻の原因
身の丈に合わない家を買ったからですか
のつづきです


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ローン破綻の主因を探る



ローン破綻に至る 2つの原因を考えてみました


1.マイホーム価格の下落率が大きすぎる
→ 高値でジャンピングキャッチ バランスシートの劣化

2..ローン返済に無理が生じる
→ キャッシュフロー計画の破綻、偶発事象の発生


ランニング 疾走 止まれない



身の丈に合わない借金をして家を買ってしまって
ローン返済に無理が生じてしまっても

購入価格と同水準の価格帯で
家を売ることができれば破綻をせずに済みます

キャッシュフローだけで倒れる人は僅かだと思うんです

バランスシートの劣化とのコンボ(併せ技)で倒れていきます

マイホームなんて収益を生まない耐久消費財です

年月とともに資産価値は低下していくものですが
下落率があまりに酷いと 限りなくローン破綻に近づきます


欲望への疑いの眼差し



「欲しい」という気持ちだけでのショッピングでは
バランスシートの劣化を避けることが難しいです

なぜなら、「欲しい」という気持ちを誘発させるために
販売する側はお金も労力も使っています
マーケティング、宣伝広告活動のコストと利益を
あらかじめ価格に組み入れています

購入した時点で その分は価値から欠落します

売る側と買う側とは、そもそも利益相反だと思っています


「欲しい」という気持ち

自身の中から沸き起こった感情なのか
どこかの誰かに誘導された感情なのか

どちらなのか

そんなこと明確に判別などできませんし
判別をすること自体には何の意味もありません

でも、そんな欲望への疑いがあるからこそ
自分の基準で感情を排して判断した方がいいと思うんです


値札は売り手の希望価格



「相場は常に正しい」

その前提こそが、ミスを誘発する思考法の根源です

まるで、「提示された値札は正しい」という前提であるかのごとく
商品は値付けをされて、偉そうに居座っていますが
そんなものは、買い手側の大いなる錯覚です

値札を疑う思考を持っているか いないかで
買い物に対する心構えが まるで違ってきます

前者は安心して買うはずですが
後者は安心して買いません

値札は価値を示していません
売り手の希望小売価格が提示されているに過ぎません


買い手がいなければ希望価格は見直されます

買い物では敬遠しても何の問題にもなりません


高い株価で増資をされたからといって
顔を真っ赤にして文句を言っちゃダメです

同じマンションなのに分譲価格が
7割引きで販売されたからといって
顔を真っ赤にして文句を言っちゃダメです

1995年に完成した同マンションの当初の平均価格は5724万円
当時、約100戸も売れ残り、1998年に平均25%値下げして再販売した
それでも売れなかった65戸を1312万~2371万円で売り出した
値下げ販売について管理組合とは
大筋合意に達しているが、反発している住民もいるらしい



長くなってしまいました すみません

次回はまとめです

住宅ローン破綻 片肺運転を余儀なくされる新築マイホーム購入 へつづく


[参考記事]
住宅ローンはファイナンスの手段でしかありません
抵抗しても最後は国家権力に放り出される
ザ・ノンフィクション 家を失うとき




価格の心理学 なぜ、カフェのコーヒーは「高い」と思わないのか




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コメント
4814: by さいもん on 2016/06/19 at 11:37:59

これは売り手が公社だから怒るんでしょうね。

人間として気持ちは分かるけど同情はできないなあ。

値付けが公正妥当かどうかっていうのは信用するものじゃなくて検証するものですからね。信用を裏切られたというより、もともとの認識が誤っていたと。

4815:さいもんさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2016/06/19 at 16:07:50 (コメント編集)

ええ、民間の営利企業なら諦めも出たでしょうけど
公社なだけに文句を言いたくもなるのでしょう

認識誤りもそのとおりだと思います

ここからは想像でしかないのですが
最初の分譲から8年を経ているんです
その間、公社職員は何度も管理組合と話をしたはず
ゆっくりとコンセンサスをとって筋を通したはずなんです

だから管理組合とは合意に至っている

買い物って本当に難しいですよね
欲しいだけで買い物できるのはカッコイイです

4816: by たんちん on 2016/06/19 at 19:44:15

段階を経て上げていくところもあります、普通の話なんですが、当事者にはそうは思えないのでしょう。珍しい例では値上がりの場合もあるしね。

4817:住宅購入は消費ではなく投資 by 偏屈たぬき on 2016/06/19 at 20:04:53

消費しないピノキオ さん
こんにちは。

実に本質をつく、良いエントリーですね。

私も、家を探している時に、不動産屋さんから「まずは、予算を決めてください」と言われたのですが、

まったく見当違いのアドバイスだなーと思いました。

消費しないピノキオさんと、多分同じ思考法と思いますが、

まず大事なのは、購入価格に見合う市場価値(収益還元的な視点で)がある物件かどうかということだろう と思います。

次回まとめということなのに、フライングでコメントしてしまいすいません。

4818:たんちんさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2016/06/19 at 20:47:22 (コメント編集)

分譲販売で段階的に上げるケースもありますよね
今回のケースのように相当の期間が空いてしまうと
上下ともに相場の影響を直撃してしまいます

4819:偏屈たぬきさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2016/06/19 at 21:00:51 (コメント編集)

予算ありきの売買

予算を含めて こちらが提示する複雑な条件に見合う物件の
リストを作っておいてくれと頼んでも
まともに提示してきたたセールスマンはいませんでした

顧客ではなく自分のペースで仕事がしたいし
無駄になる作業はしたくないんだろうな


購入価格に見合う市場価値のある物件かどうか

はい、そう思っています

4820: by 煙々 on 2016/06/19 at 23:02:11

需要と供給ですし。
私なんてここ2~3年で行ったモデルルームの回数なんて両手以上です。
住宅なんてものは、予算あって、それに見合うものかどうかだと思うのですよね。お金がないお客はお客ではないという扱いは、ある意味致し方ないと思います(そういうのに限って、逆切れするから性質が悪い

4821:煙々さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2016/06/20 at 05:34:33 (コメント編集)

需給で価格の妥当性が判定されます

売り手が提示した価格で買い手が購入すれば
その価格がその瞬間において「正しい」となり
売買成立ですが、時間の経過とともに
その「正しさ」が市場の波を受け、より正確に判定されていきます

お金の多寡の話として考えれば
たしかに身の丈に合う合わないという話の展開になりますが
それは規模がミスを覆い隠しているだけの話なのでしょう


買い手も売り手を選べるように
売り手も買い手を選べますから

そこはお互い様ですね (´▽`)/

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