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不動産投資の指標に思うこと

不動産投資はトラップがいっぱい



不動産投資も株式投資と同様です

フローとストックの指標があります

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賃料収入から経費と租税公課を差し引いた結果を
不動産の場合、NOIと呼びます

それを取得価格で割るとNOI利回りが算出できます

一般に実質利回りやネット利回りと言われる数値です

落とし穴 トラップ 罠


表面利回りは賃料から経費と租税公課を差し引きません
そして取得価格ではなく、物件価格(経費も租税公課も含まない)で割ります
分子が大きくなり、分母が小さくなるため 利回りは高くなります

投資物件の広告に出てくる数字は概ね表面利回りです


例えばNOI利回り10%で10年間 空室なしで
回転できた場合、取得価格が時価と等しければ
投資金額が単純計算で倍になったことになります

NOI利回りを計算する時の分母に
時価を設定しているケースをたまに見かけます

取得価格と時価では差があることが多いので
どちらを採用して計算をしているかは
騙されないための大事なチェックポイントです


NOI利回りもすべてのフローを評価しているわけではありません
経常経費は差し引いていますが
長期修繕金や資本的支出は含めていません

NCFという指標があります

こちらはNOIに敷金などの預り金を収入に加えた後
先の長期修繕金や資本的支出を差し引きます


NOIもNCFもフローの指標であって
ストックを考慮していない指標です

売却という出口まで事前に考慮すると、こうなります

NOI+売却価格-取得価格-売却コスト(租税公課を含む)


購入から売却まで不動産の生み出した総収益になります
この収益を取得価格×年数で割ると単純な年利が出てきます

出口を考えるということは将来の売却価格を想定することになります
そして不動産は耐久消費財だから
経年とともに物件価格は概ね下落していきます
つまり下落の想定で考えておきます


あたりまえの話なのですが
購入時から相場もしくは相場以上の価格で掴んでしまっては
ストックの下落の影響が大きくなってしまうわけです

ちなみに「多く」のJ-REITは含み損益率を開示しています


中国のお客様がタワーマンションを爆買いしているとのニュース
指標もろくにチェックすることなく 買って下さっているようです

これは誠にありがたい 喜ばしい お話しなんです

名目GDP600兆円達成に向けて
不動産販売業者様には営業活動を頑張ってほしいですw


感情を封じ込める投資 与えられた価値指標 へ つづきます



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