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譲渡益の出ないマイホーム

実質 譲渡益の税金ゼロのメリット



消費しないピノキオは賃貸経営をしているので
マイホームのメリットはたくさんあるなと感じています

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マイホームの売却時の譲渡益の計算をするにあたり
マイホームであっても減価償却費を差し引く必要があります
マイホームは、非事業用資産に該当します
この場合 耐用年数は、事業用資産の1.5倍にできます

senior01_20150524161848db7.jpg

この措置により事業用資産より償却スピードが遅くなります

とはいえ、減価償却の計算により評価額は下がります
結果的に譲渡益はさらに増えることになってしまいます

だから マンションを3000万円で購入し
その10年後に同値で売却した場合であっても
譲渡益が出る場合があります

マンションの場合は建物比率が
戸建てに比べて高いケースが多いです
耐用年数は47年です

減価償却計算の際には
購入や売却に要した費用を控除できます

詳しくはこちらでも参考にしてください

譲渡所得の計算方法

マイホーム特例により譲渡益には
3000万円の特別控除の特例があります
もちろん 3000万円以上 儲かった分には課税されます

譲渡益 実質ゼロのメリットは非常に大きいです

マイホームで損をしたら せっかくの機会が失われてしまいますが

マイホームを売る人ほど 譲渡損をしている人が多いようです
長期間住んでいたってことも要因の1つなんでしょう

マイホームの譲渡損に関する国税庁のページがあります

譲渡損失を給与所得などと損益通算できること
譲渡損を消化できなかった場合
譲渡の年の翌年以後3年内に繰越控除できること

が書かれています フォローされていますね

住宅ローンと絡めているところがいやらしいです

住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき



この話は 住み潰す場合には何のメリットもないお話です

フローで機会費用をまかなって、家を住み潰す覚悟なら
譲渡益のお話は、ほぼ関係ありません

消費しないピノキオの場合
バカげたオファーが来たら、躊躇なく売ると思いますが
おそらく、そのようなオファーが来ることもないでしょうから
機会費用だけで、投下資本を全額回収しようと考えています

だから、いずれストック価格も買値を下回っていくことでしょう




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このエントリーのタグ: 不動産 税金 マイホーム 譲渡益 特別控除
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コメント
3664:最終はマイナス by たんちん on 2015/06/12 at 08:40:52 (コメント編集)

私の場合は購入価格から家賃相当額を引いた価格と現在の売却価格は同じです。

満足度より精神負担のほうが大きかったので、マイナスですね。

所有する事やローンする事が悪いのではなく買った金額が高かったのです。

3665: by いろいろでセカンドライフ on 2015/06/12 at 13:04:17

今回の話は、家をもたない「家なき子」の私には難しい^^
だけど、考え方の一端が分かるので面白いw
「機会費用だけで、投下資本を全額回収」だから借りてたとしたら、これだけかかったんだよなぁ、というお話から、投下資本回収するんですね。
「3000万円の特別控除の特例」は魅力的です。
譲渡所得の計算、よくわかりません^^;
減価償却や、固定資産税・都市計画税の精算金などなど複雑です


3666: by とま on 2015/06/12 at 23:29:33

3000万控除はタイミングさえあれば最高のアービトラージですよね。
私も前回の2013年の売却から来年3年目なので資本を引き出すか思案中です。

3667:たんちんさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2015/06/13 at 07:30:25 (コメント編集)

そういえば以前に1000万円くらいの
中古物件が良かったって書いてましたよね
よく覚えています

たんちんさんのお家は子供も多いですし
奥さんの意向もあるでしょうから
金額の話だけじゃないんでしょうね

3668:いろいろでセカンドライフさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2015/06/13 at 07:40:22 (コメント編集)

いろいろでセカンドライフさんの
マイホームのお話し 通勤の帰路で読みました

住まいで一番お得なのは
家賃ゼロで住み続ける場所を見つけることです

会社が持ち家に補助してくれないのなら
賃貸の選択がベストなわけです
公的扶助により安価な家賃で住める場所が得られるなら
そっちの方が望ましいのかもしれません

うちの会社は持ち家と賃貸で
補助に区別がなかったので持ち家を選択しました

特殊な権益を使って赤坂の一等地のファミリータイプに
家賃4万円くらいで住みるのなら
それはやっぱり最高なわけです

3669:とまさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2015/06/13 at 07:43:41 (コメント編集)

言いたかったことをコメントに書いてくれて
どうも ありがとうございます

そうなんです

仮にバブルが来て住み潰すよりも高値で売却できるのなら
売却すればいいです 譲渡益課税はゼロですから
バブルが来ないなら、住み潰せばいい
または誰かに貸せばいい

選択肢は常にこちらにあることが重要なんです

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