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不動産競売 特別売却物件に入札した話

不動産鑑定士が評価する価格と時価のギャップ



その昔 あるマンションの不動産競売に参加しました

不動産競売には期間入札と特別売却があります

その時は、はじめての特別売却への参加でした

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特別売却というのは、期間入札を実施したが
入札がなかった物件を早い者勝ちで取得できる仕組みです

景色 夕暮れ サンセット

プロも敬遠しがちといわれる特別売却物件
まあ、完全な売れ残り物件なわけです

特別売却でも入札がない場合は
売却基準価額(昔は最低売却価格といわれていた)
の見直しが行われ 再度、期間入札が行われます

不動産競売には申立人がいます
申立人は不動産競売を申し立てるための各種費用を負担します
当然、高く売れて欲しいわけです

大抵は銀行の保証会社だったりします
住宅ローン返済ができないってパターンです

今回のケースもそのパターンでした
つまり担保権の実行による競売です

いわゆる「ケ」事件です


ネットでいろいろと探してみたのですが
特別売却に関する話があまりなかったので
まあ、書いてみようかなと思ったわけです

住宅ローンと競売のことは
以前にもエントリーを書いています

住宅ローンが払えなくなった後の展開
住宅ローン返済が滞ったらどうなる


特別売却への入札当日

消費しないピノキオは とある地方裁判所の本庁にいました
かなり早い時間からスタンバイしていました

特別売却は、早い者勝ちとはいえ
完全な早い者勝ちではありません

決められた時間に集まった購入希望者には
落札希望価格を書く入札書が渡されます

買受申出保証金も必要となります

買受申出保証金は売却基準価額の2割です

売却基準価額とは不動産鑑定士が鑑定した金額です

その金額の8割から買い受けることが可能です
通常、特別売却の場合は、この8割買いを狙います

通常 競売の場合は評価額を6-7割に設定しています

一般市場で3000万円の価値があると鑑定士が見込んだ場合
1800万円から2100万円程度まで評価を減価します

時価とは違います、あくまで評価額です
時価は大抵の場合、評価額よりも相当 上にあります

つまり特別売却物件の場合
評価額の48%で買い受けることが理論上可能なわけです

長くなりました

特別売却 法人と僅差の競り合いをする へつづきます


[参考記事]

マイホームは不動産競売で落札しました
任意売却 互いに感謝するレアケース
ザ・ノンフィクション 家を失うとき


安心できる競売物件の見方・買い方―危ない物件の見分け方

競売実務研究会 民事法研究会 2012-07

by ヨメレバ





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3412:特売 by たんちん on 2015/04/23 at 09:04:09 (コメント編集)

みんなが、これは高値になるだろうなどとの思い付けで稀に出物が特売であるらしいです。知人が特売で購入後に150%の7500万円で売ってくれと言われたのを思い出しました。

3416:たんちんさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2015/04/24 at 08:11:51 (コメント編集)

今回の物件がなぜ特売になったのか
実は理由が今でもよくわかりません
特売で2500万円の譲渡益ですか
笑いが止まりませんね

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