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マイホームの投下資本回収率を計算してみた

購買と賃貸をマイホームで比較してみた



以前にマイホームの記事を書いたことがあります

マイホームは不動産競売で落札しました

築年が古めのマンションになります

そのマイホームを不動産投資と見立てて
今 どんな状況なのかを計算してみました

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不動産競売による落札物件であるため
市場価格よりも、かなり低い金額で購入しています

家 マイホーム 不動産

そのため、実質利回り 13.95 % という
首都圏マンションとしては上出来の利回りです
まあ マイホームなので、あまり関係ないです

このマンションには既に5年と3ヶ月居住しています
居住期間は 63ヶ月です

以前に記事にまとめたことのある
投下資本回収率を計算してみました

投資した金額について、経費や租税公課を
差し引いた利益の累積により
現時点でどれくらいの金額を回収できたかの進捗率です

現時点での投下資本回収率は 73.2% です

あと23ヶ月で投下資本回収率が 100% となります

残り2年で、0円で売却しても収益がでます

現時点でも 購入価格 < 相場価格 となっているため

今 売却しても譲渡益が出る状況ですが
マイホーム特例に該当するため 譲渡益は全額控除され
租税負担はめでたくゼロになることでしょう

シミュレーションしてみました



実質利回りを現実と同じ条件に設定して
以下のシミュレーションをしてみました

利回りが一緒ですから 86 ヶ月で
投下資本回収率が 100% となっています

手元に1000万円があります
物件価格は1000万円
賃料は11.628万円
管理費と固定資産税は2.3万円
給与収入13.928万円
実質利回りは 13.95%
生活費は0円


賃貸だった場合



1000万円を2%複利で資産運用しながら
家賃を11.628万円負担します
給与と家賃の差額も年単位で複利運用に組み入れます

20年後 2156万円が残ります

購入だった場合



1000万円で物件を現金で買います
13.928万円の給与収入から管理費と固定資産税を払います
残金は年単位で金利 2% で複利運用します

20年後 3390万円と家が残ります
家がいくらの価値があるかわかりませんが
仮に半額になっていた場合は3890万円となります

賃貸=購入となる利回り



両者の差がなくなる資産運用の利回りを計算しました

年率10.352% でした

税金は一切考慮せず、半額で売却できた場合の数字になります

金銭面だけに着目した場合
結局のところ いくらで買うか、いくらで貸せるかで
すべてが決まってしまう世界になります


不動産投資だけに限らず、投資をはじめる場合
投資のハウツー本を読むよりも
ファイナンス本を読んでおいた方がいいと思います


道具としてのファイナンス

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[参考記事]

マイホームは不動産競売で落札しました
空室リスクのないマイホームへの不動産投資なのに
住宅を買うか借りるかの判断基準


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2630: by たんちん on 2014/11/15 at 19:12:49 (コメント編集)

<結局のところ いくらで買うか>
株も同じでこれにつきるように思います。

2631: by prire on 2014/11/15 at 21:44:14

継続的に年率10.352%はちょっと無理だなあ。本当に良い買い物しましたね。
しかし前提家賃が11.628万円ですか。やっぱり東京は家賃が高いんですね。

2632: by 招き猫の右手 on 2014/11/15 at 22:52:17

難しそうですが、競売で格安物件ならそういうことになるんですね。
10%の利回りを毎年コンスタントに出すのは厳しいな。。。

2634:たんちんさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/11/16 at 09:21:43 (コメント編集)

本当に買値は大事です

何十年後まで決定してしまう力があります

勢いで買うとかありえないですよ

2635:prire さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/11/16 at 09:37:20 (コメント編集)

賃料相場もゆっくりですが下がっていきます

今回の計算では20年間変わらずという
あまり現実的ではないモデルで計算しています
そして修繕費用も計算には加えていません

5年間で賃料相場の下落率は2.85%で、修繕費は0円です
20年間で賃料が13%下がり、修繕費が100万円かかる前提で
賃貸=購入となる利回りを再計算したところ9.25%になりました

ポイントはマイホームの場合 空室がないことです

不動産投資となれば、これらのリスクも全部背負うことになります
だから低い利回りで借金して投資したら、案外簡単に詰んでしまいますね

2636:招き猫の右手さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/11/16 at 09:41:15 (コメント編集)

はい、結局 買値です

マイホーム購入
金銭面で言えば投資でしかないです

ちなみに利回り5%の物件の場合を計算してみたところ
このケースでは1.22%で資産運用できれば
購入=賃貸という結果になりました

2638: by Colorless Freedom on 2014/11/17 at 01:08:59

マンションの場合だと売る前提で現金で買うのが良いと思っています。

2651:Colorless Freedom さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/11/20 at 05:57:50 (コメント編集)

価格が安いものであれば現金買いも可能
ローンを組まなければ諸経費も安くなるし
メリットも多いですよね

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