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ババになる決め手はどこにありますか

捨てることができる資産 捨てることができない資産



住宅ローンはファイナンスの手段でしかありません
住宅ローン返済が滞ったらどうなる
マンションのババ抜き問題

のつづきになります

マンションはババ抜きと言われます
一戸建てはババ抜きとは言われません

その違いはどこにあるのでしょう

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老朽化するのは、マンションも一戸建ても一緒です
いずれ老朽化して価値がなくなるのであれば
早期に売るという選択はどちらにも当てはまるはずです

ちなみに、一戸建ての場合 中古の新規登録数は
マンションの約半分程度というデータを見かけました
流通数が少ないことも影響しているのでしょうか

マンション 価格
東日本流通機構 2013年データより抜粋して引用


自分だけで意思決定できる一戸建て



一戸建ての場合、抵当権が外れていれば
自分の意思だけで処分が可能です

仮に建物が老朽化してしまったら
老朽化した建物を壊した後
再建築することも可能です
建築せずに更地のままでもいいし
各種規制を遵守した上での用途変更もいいし
廃屋のままでもいいわけです

土地だけは誰かに所有権を移転しないと
固定資産税の徴税から逃げられません

マンションの場合、管理費修繕費という
永続的なコスト負担を伴います
一戸建ての場合は、たしかにそのような負担はありません
修繕計画も懐具合と相談してコントロールが可能です

マンションの場合は建物を解体するにも
区分所有者の一定数の合意を必要とします
合意の手間とハードルの高さから
意思決定には大きな困難が伴い、スピードも遅くなります
建て替え決議に至るには10年越しが普通のようです

共有者と運命をともにするマンション



マンションの場合、他の共有者と運命をともにします
共有者が滞納もなく、きちんと納めていればいいですが
そうでない場合は、他の共有者が負担して
管理、修繕を維持する必要があります
滞納者をマンションから追い出す決断も時に必要でしょう

一戸建てなら、たしかにそのようなストレスはありません
とはいえ、再建築に掛かるコストを一世帯だけで
全額負担する必要があります これは結構な重荷といえます

株式も捨てることができない資産



株式を売り逃げるには誰かに株を渡さないといけません
マンションと仕組みは一緒です
そして大勢の人と資産を共有して所有している点も一緒です

しかしマンションと株式では大きな違いがあります

株式は利益を追求する営利企業そのものを所有することに他なりません
経営の失敗や景況により資産が減ることはありますが
資産を増やすために、企業は常に経営努力をしています
そして配当を出したりします

とはいえ、毎年赤字を出して、資産をすり減らしながら
かろうじて存続しているような企業の株式はババのように感じます
いずれ上場廃止基準にも抵触しそうです

マンションはどうでしょうか

少なくとも建物は時間の経過とともに確実に減価していきます
企業であれば、不動産の建物の価値をあげるために
様々な工夫をすることも出来ますが
マンションの場合、そんな思い切った行動はできません

やれることといえば、マンション管理をしっかりして
その資産価値を減らさないくらいの努力です
減価のスピードを遅らせる程度のことでしょう

マンションや一戸建ては、自律成長することはなく
基本的に資産をすり減らしていくものです
住まいの基本は、所詮は耐久消費財なのでしょう

不動産は金融商品とは異なり
それ自体に「住む」という使用価値を持っています

捨てることができる資産と捨てることができない資産



資産を分類する時に大事な視点だと思っています

例えば紙幣は破って捨てることができます

紙幣は持っていてもコストがかかることはありません
大勢と共有していますが、国が貨幣の信用を保証しています
交換できなくなる可能性はゼロではないですが
信用維持のため、国が必死に頑張ることでしょう

ババになる決め手はなんでしょうか

築年数、再建築コスト、租税公課、価格

いろいろ思い浮かびますが
需要こそが一番大きな要素だと思っています

次回でマンションのババ抜きの話は最後になります

マンションのババ抜き 最後に掴んでいたら負けですか へつづく



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コメント
2120: by prire on 2014/09/02 at 07:37:55

マンションが寿命を超えたらどうなるのか不動産に聞いたことがありますが、
これからそういうマンションが次々と出るだろうけど、
どうなるのか分からないし寿命も分からないというのが現状と言ってました。
どこまで本当か知りませんけど、怖いですね。

2121: by いろいろでセカンドライフ on 2014/09/02 at 09:07:26

マンションを持つのは辞めようと言う気持ちが、
またもやシッカリと固まりました。

宮城県沖地震、阪神淡路大震災、東日本大震災、これらを身近で経験して、不動産持つのは辞めようと考えていたのですが、時間がたつと決心が揺らぐのです、有難いブースターになりました。

2122:http://hudousannokamisama.blog61.fc2.com/ by たんちん on 2014/09/02 at 12:07:55 (コメント編集)

ババは怖いです。100戸以下のマンションの場合は戸当たりの修理費用などが高くつくので、ババofババの可能性が大です。まるでシャッター通りの商店街みたいです。所有の秘密基地が50戸で40年たっていますわ

2123:prire さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/09/02 at 22:25:17 (コメント編集)

実際のところ どうなるかわからない

本音だと思います、これもルール変更があります

社会問題化すればするほどにルール変更の可能性は増します

10年後、どうなってますかね 楽しみです

2124:いろいろでセカンドライフさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/09/02 at 23:21:42 (コメント編集)

記事では金銭面のことばかり書いてきました
快適に住むという一番の目的のことは、ほとんど触れていません

いろいろでセカンドライフさんがおっしゃるとおり
地震は少なからず影響を与えましたよね

購入、賃貸 いずれにおいても、多様な意見に触れて
自分のライフプランと相談しながら選択できるといいですよね

良かったら、いろいろでセカンドライフさんの考えも記事で聞かせてください

2125: by とま on 2014/09/03 at 01:00:14

結局はロケーションです
供給余力がなく、需要のある場所については建て替えられると考えます
ですので土地値に近い金額で建て替え時期を待つ投資もありなのかなとは思います
個人的には築35年くらいで建て替え時期まで問題なく稼働されるであろう管理がされている物件であれば検討したいですね

2126:たんちんさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/09/03 at 06:15:01 (コメント編集)

総戸数が少ないと負担も大きくなりますよね
記事で書かれていた秘密基地のことだったんですか
50戸で築40年ですか こじんまりとした感じですね
やはり建て替えは無理そうですか

2127:とまさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/09/03 at 06:28:33 (コメント編集)

私もとまさんと同様の考えを持っています
ロケーションは大事ですよね

時間は掛かるでしょうし、実際どうなるかもわかりませんが
柔軟に考える姿勢は持っておきたいと思いました

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