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マンションのババ抜き問題

なぜマンションはババ抜きと言われるのでしょう



消費しないピノキオはマンションを保有しています
はじめてマンションを購入したのは
もう10年以上も前のお話になります

出口を予見して行動する
住宅ローンはファイナンスの手段でしかありません
住宅ローン返済が滞ったらどうなる のつづきです

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その時、マンションの出口のことを考えました
ここでいう出口とは一般に言われる投資の出口戦略としての
現金化して投資から抜けることだけを意味していません

マンションの最期を考えてみた という記事を以前に書きました

銅像 勉強 学習

マンションの最期をイメージすることで
出口から、その仕組みを把握しようとしました

どんなメリットがあるのか どんなデメリットがあるのか
仕組みとしてどんな問題を内包しているのか

そのことをよく考えました

参加した方がいいのでしょうか
敬遠した方がいいのでしょうか

いろいろと調べていく過程で自分なりの結論が出ました
そして賃料と比較して安いと感じる中古マンションを買いました
しばらく住んでいて、その後 賃貸にしています

自分の考えがあっているのかどうか まだわかりません
結果的に今のところ賃貸よりも得だったという状態があるだけです

マンションはババ抜きみたいなものだ

そんなことを言う人がいます
本当なのでしょうか
マンションがババ抜きと揶揄される理由を考えてみました

トランプのババ抜きはババが一枚だけあります
そのババを最後まで持っていた人が負ける単純なルールです

マンションのババは総戸数分だけあるのだろうと思います
ババと呼ばれるのは、どういう理由からでしょうか

最後まで持っていると売ることができなくなる
仮に売ることができても、著しく低い値段になる

そんな意味が含まれているように思います

マンションは捨てることができません

正確に言うと、所有権を放棄するには
どこかの誰かに所有権を移転する必要があります

移転しなければ、ババは手元に残ります
ババが手元にある限り租税公課と管理費修繕費の
コストを永続的に負担する義務を背負います

使用していなくてもコストが永続的にかかる

ババを誰かに渡そうとしても
永続的にかかるコストを背負うことを忌避されるため困難を伴う

そんな意味も含まれているのでしょう

管理費修繕費は、総会で徴収を停止することも可能ですが
租税公課は、そういうわけにはいきません

そんなことから、最後まで持ち続けたら負けという
ババ抜きの単純なルールに準えているんだと思います

でも、この話はマンションだけに限りません
似たようなケースは他にもあります
なぜマンションがババ抜きと言われるのでしょう

ババになる決め手はどこにありますか へつづきます


[参考記事]

既存不適格マンションの資産価値
老朽化マンションの容積率が1.5倍になるかも
低年収の分譲マンション購入




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コメント
2112: by たんちん on 2014/08/31 at 21:33:57 (コメント編集)

築後50年でババ抜きがゲームセットと思います。45年ぐらいが脱出のリミットでしょうか。私も40年を持っているので再来年には処分しようと考えています

2113: by prire on 2014/08/31 at 23:14:48

へえ、そうなんだ。考えた事もありませんでしたけど、
所有権の放棄って出来ないものなんですね。

我々が子供の頃ってよく「幽霊マンション」と言われる人がほぼ住んでいない
マンションがありましたが、あんなのも誰かが税を払っていたのでしょうかね。

2114: by 招き猫の右手 on 2014/09/01 at 01:34:09

下手に不動産を買うと、それが居住用であれ投資用であれ、やっかいなものを背負い込むことになりそうで、やはり怖いです。まさにババを引きたくないんでしょうね、僕は。

2115: by ぱある on 2014/09/01 at 06:06:00 (コメント編集)

10年くらい前は、リゾートマンションが300万とかで売っていたり(その当時興味あったので)で、そういうのをババ抜きって言ってましたね。近くのリゾートマンションは、完全に死んでいますが、それでもマンション所有者は、固定資産税を少しであっても、払い続けているのかなあ?相続する人も、それだけ相続放棄ってわけにはいかないですよね?(他にたっぷり資産があれば)

雑誌とかでは、築40年くらいのマンションを買って、綺麗にリフォームして住んでいる人もいるようですが、10年たったらどうするんだろう?とかは思います。立地がすごく良ければ、大丈夫なんでしょうかね?

マンションじゃなくても、土地だって利用価値がなく、買い手がいなければババです。固定資産税だけ払い続けなくてはいけないです。

2116:たんちんさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/09/01 at 22:36:26 (コメント編集)

築50年でババ抜きがゲームセットということは
その時点でババになり売れなくなるってことかな

築30年くらいから売ろうと考える人も増えてくるんでしょうね

値段がもっと安くなっていても良さそうですが
もっと別の理由があるのかなぁ

2117:prire さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/09/01 at 22:43:29 (コメント編集)

幽霊マンションにも固定資産税は掛かっていることでしょう

2118:招き猫の右手さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/09/01 at 22:49:07 (コメント編集)

資産を持つってことは背負うってことですからね
価格にもよりますが、数千万円の買い物をしてしまったら
背負う荷物が結構 重たいような気がします

2119:ぱあるさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/09/01 at 22:54:37 (コメント編集)

そうですね 立地は需要に大きな影響を及ぼします
立地が良ければ買い手がいるでしょう

ぱあるさんの言うとおり
需要が極端に少ない、もしくはないという状態こそ
ババに近づく大きな要因だと思います

2128:マンションの実態 by 通りすがり on 2014/09/03 at 06:36:23

私の親が子育てしてるとき丁度世間は団地マンションブーム。コンクリ時代です。

その当時にマンションを買った人(今年金もらい始めの団塊世代)に聞いてみました。

答えは3通り
1
当時と今では建物基準が違い立て替えをすると誰かが住めなくなる。例40戸が37戸になる。立て替えするか否かは賛否両論。中古で買った若い世帯は賛成。新築で買った古い世帯は先が長くないので別にこのままの現状維持で反対。これを教えてくれた人は、死んだら国に渡す、その代わり死ぬまでここに住むみたいなことを言ってました。それでも管理費がどんどん増えてきてだけで今現在5万位払う。とも言ってました。

2
古いのでマンション全体を立て替え。リフォームしても今と昔は配線の位置が違う(例昔は玄関に電話 今リビング)から見映えはいいけどやはり不便?あとアンペア数みたいなこともいってたような。だからどうせ出るおかねなら立て替えて住居を増やし(1戸に1つ平地の駐車場つきで余裕があった)、販売、自分達は少しお金出せば優先で入れるといってました。

3
子育て中新築でマンション購入、子が社会人になり、マンション売却、それをもとの新しいマンション購入

今回3人の友達の親のマンション購入での結果です。


2135:通りすがりさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/09/04 at 22:05:47 (コメント編集)

実例は参考になります どうもです

住みつぶす人もいるんですね

2のケースは立地もよく容積にもゆとりがあったのでしょう
恵まれていると思います

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