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空室リスクのないマイホームへの不動産投資なのに

定期的に眺めているのは投下資本回収率



家計においては貯蓄率を中心に管理しています
基本的にないのですが、万一貯蓄率が下がってきたと思ったら
何らかの出費を削ることを検討します

不動産の賃貸経営では投下資本の回収率を管理しています
投資した金額について、経費や租税公課を差し引いた純利益の累積により
一体どれくらいの金額を回収できたか という進捗率をチェックしています

リタイア 家計 貯蓄 リタイア 家計 貯蓄

いくら投入して、どれだけの収益を生みだせるか

投下資本利益率とか投下資本収益率と呼ばれる
経営指標があります ROIと呼ばれています

収益性を見るきわめて基本的な指標です

投資 投下資本 ROI

投下資本回収率が50%に到達したら不動産を
半値近辺で売却しても損はしない結果となります

投下資本回収率100%に到達したら
投下した資本を全て創出されたネットキャッシュで賄ったこととなります



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実際には売却する際には、譲渡益税がかかることがあります
譲渡益の計算ではマイホームであっても減価償却も影響を及ぼします

会計上の減価償却とは別に実際の経年劣化の進行も
収益に影響を及ぼすことが憂慮されます

そして現在価値の考え方、つまり時間軸まで考慮すれば
より正確な投資判断ができるのだろうと思います

不動産投資においてはキャピタルゲインを得ることが難しい景況感ですから
値上がりを期待して投資している人は、かなりの少数派のように思います

投下資本回収率の最終目標は200%程度を想定しています

この目標値を何年で達成できるのかってことがポイントです
40年後ではあまりに遠すぎる話なわけです

マイホームを買う時も、金銭面に限って言うならば
この考え方は全く一緒なんだろうと思っています

マイホームの場合、少なくとも空室リスクはないわけです
本来は簡単な投資のはずですが、おかしな物件を掴むから倒れます

おかしな物件には大抵の場合「新築」と書いた札がついています
まあ、目印はついているわけです


[参考記事]

住宅を買うか借りるかの判断基準
住宅の固定資産税と都市計画税の負担が2015年度から増える
貯蓄率と利回りが及ぼす家計への効果
貯蓄率を最高水準にして複利運用する
貯蓄率を意識するだけで貯まりますよ


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コメント
1881: by prire on 2014/07/18 at 22:41:46

200%到達に40年後じゃ遅いって事は年5%じゃ安いって事ですよね。
かなりの高利回り狙いで行ってるってことですか?

私の考え方合っています?なにぶん不動産投資に疎いものでw

1883: by たんちん on 2014/07/19 at 16:05:28 (コメント編集)

安く買うにつきますねえ。相対取引なので、変わった物件なら上下幅が大きいですから狙い目かもしれませんねえ

1884:prire さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/07/19 at 20:47:47

はい、実際の回収率ですから、実質利回りで年5%では安いってことです
その利回りで現物不動産投資は危険です

> かなりの高利回り狙いで行ってるってことですか

賃料も相場があり、相場より安くすれば空室リスクは減らせます
つまり買値とランニングコストを減らすことが、ほぼ全てです

1885:たんちんさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/07/19 at 20:49:06

> 安く買うにつきますねえ。
> 相対取引なので、変わった物件なら上下幅が大きいですから狙い目かもしれませんねえ

おっしゃるとおりです
安く買うだけで経営は安定します

1903: by 仙人 on 2014/07/21 at 20:02:26

ご無沙汰です。
日本人の新築信仰はよくわからないですね。
私は経営者の子供なので、損をするのが昔から嫌いです。サラリーマンの一人娘である嫁とはいつもかみ合わないですよ(笑)

1904:仙人さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/07/22 at 06:28:44 (コメント編集)

あっ、お久しぶりです
コメント嬉しいです ありがとうございます

新築信仰は本当に根強いですよね
うちも似たようなことをたまに言い出しますので
ご心労は概ね察しがつきます

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