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任意売却 互いに感謝するレアケース

情報収集と目利きが富の源泉



ザノンフィクション 家を失うとき のつづきです

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この番組内ではいくつかのケースが紹介されていました
その中で、任意売却業者が出てくる場面があり
番組では、それとなく好意的に紹介されていました

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任意売却業者はたいてい地方裁判所のそばに事務所を構えています
弁護士から仕事をもらうからです

テレビの中では、こんなケースが紹介されていました

住宅ローンの滞納により期限の利益を喪失したため
残債150万円を一括返済することを債権者である銀行から
求められましたが、用立てるお金がないため
債務者は任意売却業者に相談していたようです



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任意売却業者は債権者である銀行と直接交渉して
残債務を銀行に全額返済することで
不動産競売手続きを取り下げてもらいます

そして債務者の許可を得て、不動産登記を業者自身の名義に変更します
その後、毎月4万円で、借り手に部屋を賃貸する契約を結びます

各種の税金をすべて考慮しない状況で計算すると
このケースでは150万円の投資で年間48万円の収入を得ることとなります
競売回避をする方は家に独自の強いこだわりがあるため
転居の可能性は、非常に低いわけです

この場合、表面利回りで、なんと32%となります

業者はぼろ儲けだなぁと思いましたが
競売にかかった人は業者を神様のように称えて感謝していました

「本当に助かりました ありがとうございます」

業者にとっても、多大な利益をもたらしてくれるので
お客様に感謝ということでしょう

任意売却は、お互い感謝するレアケースです
月々4万円の賃料の滞りさえなければ、良好な関係は続きそうです

憎まれ役は、きわめて事務的に処理する
融通の利かない銀行と相場は決まっています
単純に担保権を実行しただけなんですけどね

人助けの裏で表面利回り32%なら悪くないです
税金まで考慮しても、きっと4年で全額回収できます

さて、「どうしてこうなった」 って考えてみると

連続して返済が滞ったこと、残債の150万円を持っていなかったこと
150万円を借りる信用も失っていたこと
それに尽きます 手元資金と信用は非常に大事です

となりの億万長者という有名な著書があります

その中には、こんなことが書かれています

競売人の35%が億万長者です

世の中には、いろいろなオークションがあります

モノの価値を見極めて安く仕入れて高く売れれば儲かります
情報の格差を利用します
橘玲さん風に言うとインサイダーマーケットとなるのでしょう

となりの億万長者

古い本ですから、今はどうなんでしょうね

ネット時代になり、情報が行き渡っているので
以前と比べれば、相当に鞘抜きが難しくなっているように思いますが
自分で情報を調べようとしない人や情報弱者が相手なら
時代の変化の恩恵をほとんど受けることもないので
実際のところ、あまり関係ないんでしょうね

便利な道具は使ってこそ意味があります


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1789: by たんちん on 2014/07/02 at 07:44:37 (コメント編集)

詐取される人は、疑いを持たない人やその場の事しか考えない人が多いです。不動産取引は相対取引なので歪みだらけです。急げば終わりです。

1790: by prire on 2014/07/02 at 07:51:11

不動産疎いので良くわかりませんが、任意売却業者とやらは150万払うだけで賃貸契約を得て、さらに不動産自体も得たってこと?それに感謝する人なんているんですかね?

1791:4万の使徒 by ひで on 2014/07/02 at 08:03:44

4万円は150万円を立て替えてもらったその弁済に充てられるというイメージでしたが、単なる賃貸料なんでしたか。仕組みがよくわかってませんでした。

1792: by 招き猫の右手 on 2014/07/02 at 12:22:57

僕も150万くらい出すから同じ投資したいww
4年で回収できて、あとは利益だけ転がり込みますね。
自宅が競売にかけられそうになってアップアップの状態だと冷静な思考は働かないかもしれませんね。

1793:たんちんさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/07/02 at 22:35:36 (コメント編集)

全くおっしゃるとおりだと思います
網を張って、しばらく待つくらいで丁度いいんでしょうね

1794:prire さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/07/02 at 22:51:57 (コメント編集)

視野が狭くなると目の前の問題に神経を集中します
今までたくさんのローンを返済して、残債がわずかだったからこそ
こんなスキームがまとまるわけです
ローンを組む時、どれだけ最悪のケースを想定できていたか
修羅場の中で忘れていた宿題を問われる感じです

1795:ひでさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/07/03 at 05:51:02 (コメント編集)

ええ 単なる賃貸なんです
誰かが作った仕組みに乗っているだけでは
こんな利回りは確実に実現できないですね

1796:招き猫の右手さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/07/03 at 06:29:06 (コメント編集)

おっしゃるとおりなんです

競売手続きが開始してしまうと
あとは時間との勝負になります
今回のケース、もしかしたら剰余が出たんじゃないかと考えています

剰余が多いと見込める場合、競売に流れた方が得
なんていうレアケースもあります
民事執行法のかなり細かい話なので
競売にかかってしまう人はまず知らない話です

まあ、落札額次第なんですけどね

剰余が見込める分は全部業者が持っていきます
たしかに悪くない投資だと思いました

1797: by 招き猫の右手 on 2014/07/03 at 23:35:17

なるほど。
では、ここでリタイア後の趣味を一つ考えるのですが、裁判所通いをしたり情報収集をして、競売物件をあさるってのは面白いかおしれませんね。

1798: by ぱある on 2014/07/04 at 14:39:37 (コメント編集)

株式投資で儲かったお金で、不動産投資をするというのは、まれに見受けますが、ピノキオ様もそういう方向にもって行くご予定でしょうか?

不動産を所有して家賃を頂くというのは、うまくやれば美味しいのでしょうか?株式投資をし続けるのは、大変ですか?(配当金とかもありますよね?)

昔投資サイトにはまった時に、激安物件を探して、綺麗にして賃貸にされるという事をやっていた方がいました。安い家賃の住宅を探しておられた方に貸したりして、感謝されていたらしいです。

1802:招き猫の右手さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/07/04 at 19:25:03

多分 競売には しばらく参加しないと思います

競売の情報であれば、ネットで公開されていますよ
現況調査報告書を眺めることは今後も継続するかなぁ

裁判所には結構お金になる情報があると思っています
少し頭の体操をしてみるのも悪くありません
何か思い浮かんだら、また書いてみますね

ありがとう

1803:ぱあるさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/07/04 at 19:36:40

不動産を新規に購入することは多分しばらくないと思います
今は株式投資の方が儲かると判断していますね

> 不動産を所有して家賃を頂くというのは、うまくやれば美味しいのでしょうか

いくらで不動産を買うか、利回りがどの程度か、出口はあるか
ってことに尽きます 出口のない物件は後で苦労します 

> 株式投資をし続けるのは、大変ですか

買って保有しているだけなので、大変じゃないです
そして時々売ります

何に投資するかだと思います

ぱあるさんも投資経験が長い感じですよね

> 昔 投資サイトにはまった時に、激安物件を探して、綺麗にして
> 賃貸にされるという事をやっていた方がいました。
> 安い家賃の住宅を探しておられた方に貸したりして、感謝されていたらしいです。

私もそんなことをしていました

1805: by ぱある on 2014/07/05 at 05:20:10 (コメント編集)

かつてピノキオ様が、個人資産の総額などばれないみたいなことを書いておられましたが、不動産となるとバレバレですよね?(公的機関に・・)

私も個人の金融資産は出来るだけ隠して、貧乏未亡人として、いろいろ助けてもらって生きられないかと考えてるわけですが、そういう点で、不動産を持つってどうなんだろう?とか思ったりしてます。
(というほど、金持ちではないのですが(笑))

1810:ぱあるさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/07/05 at 08:44:34

個人資産の総額については、ネットで公開するかしないかの話です

かみさんの分は、把握していませんが
少なくとも私の分はタンス預金はほぼないので
金融機関には、しっかりと把握されています

おっしゃるとおり、不動産は確定申告により筒抜けです

> 不動産を持つってどうなんだろう とか思ったりしてます。

その視点で言うと、不動産はもっともふさわしくないです
ぱあるさんと同じような考えの人は結構大多数だと思います

その結果が膨大タンス預金ってことになっているんでしょうね

デノミの実施は、なんども議論にあがりますが
なかなか実施できないですからね

これアベノミクスの最後の切り札だと思っています

1812: by ぱある on 2014/07/06 at 02:04:07 (コメント編集)

>個人資産の総額については、ネットで公開するかしないかの話です

こんな話もあったのかもですが、私がなるほどと思ったのは、生活保護者以外の資産の総額は、調べられることはない。ずっとそうしてほしいという話が何処かにあったので、なるほどと思ったのでした。

金融機関に預けるにしても、多数の機関を利用すれば、総額いくらなんて、私以外で調べる人もいないだろうと思います。

例えば金融機関が把握しているにせよ、それに関しては守秘義務があるはずですが、公的機関には調べる権利とかあるんでしょうかね?

質問ばかりですみませんが、調べる方法もわからないもので・・

1824:ぱあるさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/07/09 at 05:58:33 (コメント編集)

一部の公的機関は金融機関への照会が可能です

公的機関からの要請がない限り、個人情報に当たるので
誰かに通知されることはないと思われます

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