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借金を抱えているバブル期の億ション

マンション修繕積立金は購入検討段階で知っておこう



バブル期に建設されたとある億ションのことを書きます

この億ションはある事件で脚光を浴びたマンションとして有名です

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マンション管理はマンションを分譲した子会社が請負っていました
今から10年以上前に、その中古マンションを内見したことがあります

ピサの斜塔 タワー

完全に冷やかしでした

バブル期の億ションの内装をチェックしたい気持ちが大きかったです

いろいろと情報収集をしていくうちに
そのマンションの管理組合は
住宅金融支援機構から融資を受けていることを知りました

個人ではなく、マンション管理組合に借金があります
借金の発生原因は大規模修繕工事です

大規模修繕工事を実施するにあたり
積み立ててきた修繕費で修繕費用を賄うことができず
融資を受けたようです
マンションの敷地が担保になっているのかな



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こういったネガティブな情報は、こちらから聞かないと教えてくれません

現在の修繕積立金額についても事前に知っておくべき重要な項目です

計画修繕積立金等に関する事項は重要事項説明に該当する内容なので
売買契約時にはもれなく説明されるはずですが
契約する以前に確認しておいたほうが、もちろんいいわけです

そして修繕積立金額はもれなく旧所有者から承継されます

消費しないピノキオの知るマンションには
なんと1戸あたり 数百万円もの修繕金の蓄えがあるマンションがありました

そのマンションが数百万円くらいで売られていました
株にしろ不動産にしろ、価格は適正には決まらないのが世の常のようです

ちなみに、この物件 数ヶ月間 売れ残っていました

つまり行列の出来ない物件です
行列が出来るのは割高な
新築タワーマンションと相場は決まっています


そんなことを 高さ2メートルのバーの考現学 に書いています

良かったら参考にしてください

[参考記事]

低年収の分譲マンション購入
マンションの最期を考えてみた
既存不適格マンションの資産価値
老朽化マンションの容積率が1.5倍になるかも
1万円のリゾートマンションに学ぶ


税理士だけが知っている お金を残すしくみ

平澤 元章 2014-04-25

by ヨメレバ



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コメント
1549: by prire on 2014/05/23 at 21:58:44

数百万円の蓄えがあるマンションが数百万円ってことは、いわばPBRが1.0程度の株式みたいな感覚なのかな?
もしもの話ですが、ひどい災害などで取り壊すほか無くなったような場合、積立金は均等配分されるんでしょうかね?

1551: by 招き猫の右手 on 2014/05/23 at 22:25:10

ほお、これは何気にすごい話ですね。
自分は家は買わない派ですが、色々情報収集して、あきらかなお得物件があるならば買うのも一手かもしれませんね。いずれにしてもアンテナは張っていて損はなさそうですね。

1552:いい話 by 招き猫の右手 on 2014/05/23 at 22:25:46

ほお、これは何気にすごい話ですね。
自分は家は買わない派ですが、色々情報収集して、あきらかなお得物件があるならば買うのも一手かもしれませんね。いずれにしてもアンテナは張っていて損はなさそうですね。

1553:prire さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/05/23 at 22:34:23 (コメント編集)

さすがに鋭いですね
会社でいうところの自己資本に該当すると解釈すれば
そういう考え方もできますね
土地と修繕金の持分を自己資本とすると
そのマンションのPBRは0.3くらいでした

あとマンションPERなんて指標は東京カンテイさんの得意技だったりします

マンション管理組合が解散する時はプール金は所有者の持分で分配になるはずです
ただし取り壊し費用なども掛かるから、残余があるかなぁ

新築はこういうオマケもないんですよね

1554:招き猫の右手さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/05/23 at 22:39:10 (コメント編集)

ありがとうございます
はい、おっしゃるとおりです
買うか買わないかを賢く選択する上でも
情報だけはキャッチしておく方がいいと思います

1559: by ぱある on 2014/05/24 at 10:27:55 (コメント編集)

私自身はマンション購入予定はないですが、東京に住んでいる子供に可能性があるかもとふと思いました。私が住宅を買おうと思っていた時期は、仕事が忙しく、ネットなどという便利なものもなかったので、その当時遠くに住んでいた親に来てもらったりした記憶がよみがえりました。

住宅を購入する時期って、収入もほどほどに増えている分、仕事も忙しく、子供が生まれたりと、いろいろじっくり調べる余裕がなかったです。
(結果的に色々あって、買わなかったんですが)

そう思うと、子供の為に色々知っておいてもいいかなあなんて思います。私が東京に移住、マンション購入もないとも言えない。

そんなわけで、マンションの話も色々勉強になります。

1563:ぱあるさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/05/25 at 08:59:26

> 子供の為に色々知っておいてもいいかなあなんて思います。
> そんなわけで、マンションの話も色々勉強になります。

ありがとうございます
時々マンションの話題を書いていきます
あくまで参考程度にしてください

マンションは本当にピンキリです

4381:借金ではないが by Y on 2016/01/10 at 08:11:34

2年前の記事ですが、先日中古億ション購入検討しててやっぱりやめたという話です。

当該物件は築35年。駅徒歩10秒、2LDK、240平方メートル、3階建、駐車場権利付(各戸1台リモコンシャッター付ガレージが地下にあり、車以外に倉庫などとしても利用可)で新築分譲価格は6億円の物件がなんと3800万円とのことで検討しておりました。
管理費1.5万円と高めなのは内容からして良いとして(ゴミ独自回収で毎日粗大ごみまで出し放題など)問題は修繕積立金です。このマンションはなんと修繕積立金が0円なんだそうです。大規模修繕工事の際は現金一括払いだそうです^^;過去の実績では築15年目と30年目にそれぞれ400万円と700万円一括払いしたそうです。よって一括払い出来る財力があることが購入条件と言われてやめました。(次回10年後は外壁タイル全面張り替えを含み1000万円程度を想定してると言われました)

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