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老朽化マンションの容積率が1.5倍になるかも

社会問題化することは想定の範囲内です



1万円のリゾートマンションに学ぶ
マンションの最期を考えてみた
既存不適格マンションの資産価値

のつづきです

容積率は不動産の資産評価に影響を及ぼすことを
前回のエントリーでは書きました

不動産業者の人は一種いくらなんて言いますよね

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マンションなどの共同住宅の容積率
実は既に緩和されています

容積率の不算入措置ってやつです

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その昔に建造されたマンションは
このような不参入措置がありませんでした
現在のマンションは既に容積緩和された状態で
建造されているわけです

この容積率の不参入措置により
マンションの階段や廊下など共有部分を
容積率の計算から除外できるようになりました

車庫、駐輪場の面積は、各階の床面積の合計の1/5まで不算入
地階の住宅部分の面積は、建物全体の住宅面積の1/3まで不算入
共同住宅の共用廊下、階段部分は、不算入

これにより共同住宅は容積率が緩和されることになります



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容積率に関して、今年とても大きなニュースがありました

老朽化したマンションの建て替えを後押しするため
国土交通省は、耐震性が不足しているマンションを対象に
建て替えの際の容積率の上限を緩和する方針を固めた。
現在の1.5倍前後に緩める方向で検討している。

この資料に詳しく載っています

新たな老朽化マンションの再生促進策(案) [PDF-File]
国交省、老朽マンション建て替え促進 容積率緩和、住民の負担軽減

耐震性が不足しているマンションというのは
旧耐震基準のことを指していると考えられます

つまり 1981年6月に新耐震基準になっているので
それ以前のマンションは確実に該当することでしょう

容積率が1.5倍になるって、これは結構なインパクトです

消費しないピノキオ 実はこんな可能性まで
想定してマンションを買いました
もちろん期待はずれに終わっても
住み潰しても十分に元は取れるのですが
一応マンションの出口の可能性を考えていました

マンションの建て替えが社会問題化することは間違いない
その際、容積率の緩和措置が出てくるに違いない
各種の規制条項も建て替え要件に限り緩和されることだろう


もう10年以上の前の話ですが、ようやく動き出したのかな

一戸建ては、こういう施策は多分実施されません

なぜなら社会問題化しないからです

個別の事情として捉えられるはずです

容積率が増えても、各種規制(日影や高度など)があるため
容積を目一杯使うことはできないと思いますが
これらの規制についても、建て替えの場合に限った
特例措置が新たに加わるかもしれません

容積率を緩和することで
マンションの建て替えに
どういうメリットが生じるのでしょうか

容積率が緩和されることで、建て替え費用の持ち出しの可能性が減ります
容積が増えた分を増床分として販売することで
建て替え費用を捻出できる可能性があります

建て替え可能となれば、金融機関からの借り入れも
きっとスムーズに進むことになることでしょう

アベノミクスは、そこまで見据えているように感じます

国土交通省の発表数字はこんな感じです

我が国のマンションのストック総数は約590万戸であり
そのうち旧耐震基準により建設されたものが約106万戸存在
マンションの建替えはこれまで183件、約14,000戸の実施にとどまっている

既存不適格物件も、この容積緩和策で救われるといいですね

問題は需要があるかどうかです

容積率を緩和しても需要がなければ
増床分の販売を見込むことが難しい状況です

そんなわけでマンションにとって、立地はとても重要です

大前さんも、こんなことを書いていました
根拠なき「容積率」ここを正せば空前の好景気に


2025年の建築「七つの予言」

日経BP社 2014-09-17

by ヨメレバ


[参考記事]

仕組みを理解してから参加していますか
そこはワンルームマンションではなく仕組みを売っている
10年後の未来 人口動態と社会保障
住宅ローンが払えなくなった後の展開
それ本当にあなたの家ですか


つづく




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コメント
5536: by pin on 2017/05/30 at 09:11:59

ピノキオさんのマンションシリーズいつも興味をもって読んでます。

私も築25年位の中古マンション住まいですが相続人もいないし、この先どうしようか考えると、購入価格より高く売れそうな今のうちに手放そうかとも思います。
代わりの住まいがまた悩みの種になりますが。

5537:pinさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2017/05/30 at 18:08:41 (コメント編集)

今回のエントリーは過去に投稿した分の
再エントリーとなります
手抜きしてすみません
マンションという仕組みは実に面白いです
途中で手放すのもいいと思いますが
私は最後まで保有し続けてみたいと思っています

出来れば一室1万円くらいで
全部屋 買い占めたいです

5538: by たんちん on 2017/05/30 at 19:08:01

昭和40年代でもリフォームして配管取り替えして使っていますが後20年したらどうなるのか。

5539: by とま on 2017/05/30 at 22:06:44

たしかに建て替えは夢がありますね
問題は立地が良いマンションほど稼働していたり、手入れがされているので、なかなか建て替えに踏み切りにくいということでしょうか

5540:たんちんさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2017/06/01 at 07:04:22 (コメント編集)

設備老朽化 築60年は さすがに厳しいでしょうね
問題視されるようになりましたが
まだ整備が不十分ですね

5541:とまさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2017/06/01 at 07:08:06 (コメント編集)

おっしゃるとおりです
立地がいいマンションは、富裕層も多く居住していて
コツコツと修繕をしていて、需要も底堅い
完全に二極化していくでしょうね
凡庸でないマンションは、本当に価値が下がらないです

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