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1万円のリゾートマンションに学ぶ

価格のカラクリとマンションの仕組み



マンションとは一体何なのか
そのことを知る手掛かりになる格好の事例があります

リゾートマンションです

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リゾートマンション は文字通り
リゾート地に建設されたマンション

Wikipedia には避暑地や避寒地、温泉地、海沿い、スキー場周辺
などに建てられた、主に別荘用途の住居と解説されています

リゾート スキー場

バブル期に建造されたマンションが多いのが特徴的です

新潟県湯沢市にあるリゾートマンションの事例

不動産鑑定事務所のコラム記事

湯沢のリゾートマンションの価格は下がっている

このサイトはよく閲覧をさせて頂いています

湯沢のリゾートマンションの管轄は
新潟地方裁判所長岡支部になります

この記事の中段に競売の事例が書かれています

平成25年1月~8月に競落された物件のうち
上越新幹線越後湯沢駅から1kmの範囲の物件
を絞り込んだ結果のようです

最低売却価格(売却基準価額)と呼ばれる値段があります
制度の見直しで売却基準価額の2割減で落札することが可能となりました

但し昨今の競売物件の落札状況を見ていると
売却基準価額の上で決まることがほとんどです

湯沢のリゾートマンションの事例を見ると
最低売却価格(売却基準価額)1万円の物件が4つもあります

落札価格を見ると10万円を超過するものもありますが
8000円って価格もありました

笑えます

多分、プロが買ったと思われます



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値段が安いのには、当然にカラクリがあります

多額の管理費、修繕費の滞納金があるというパターンです

管理費、修繕費等の滞納金は特定承継人に承継されます
マンションを購入した人は、もれなく特定承継人に該当します
これは競売で購入した人に限りません

仲介業者を通じて購入した場合に
業者の手抜かりで滞納金が発覚した場合でも
購入者が前所有者の債権、債務をすべて引き受けます

旧区分所有者に多額の滞納が発覚した場合
購入者は仲介業者等を損害賠償で訴えることになるでしょう

訴訟ですから、当然 時間が掛かることになります

話をずれました、話を戻します

やはり1万円は高いと思いますか

滞納額を含めれば実質評価額はマイナスの物件ばかりだと思います

マンションの他の部屋も滞納ばかりかもしれません
その確率は相当に高いと思われます

滞納が積み重なるとマンション自体の維持管理に影響が出ます

ほとんど買うメリットがないと思いませんか

でも落札する人が一定数います、多分プロです

なぜ、彼らは買うのでしょうか

理由を思いつく方いますか

普通は買いませんよね

消費しないピノキオは
彼らには買うだけの理由があるんだろうなと思っています

いずれにせよ、マンションが微妙な仕組みの上に
成立していることを感じてもらえましたか

ちなみに消費しないピノキオ家はマンションです

[参考記事]

そこはワンルームマンションではなく仕組みを売っている
はじめて購入したマンションと10年ぶりの再会
タワーマンションというドル箱
タワーマンションとスーパーカーの類似点
買うか借りるか シミュレーションは現実的に


競売不動産を買うときの基礎知識

小柴 一生 2010-05

by ヨメレバ


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1302: by Colorless Freedom on 2014/03/29 at 05:38:32

温泉に行こうかなと思っていたので、リゾートマンションの記事興味深く読ませていただきました。
管理費等、所有する経費がかかるとなると、限定された利用期間なら、実費で良いように思いますね。1泊2万で12泊以上できますからね。

1308:むずかしい by NIGHT0878 on 2014/03/29 at 16:42:22

こんにちは。
プロが買ったらなにかいいことあるか?と考えたのですが、思いつきませんでした。
結局「より愚者の理論」で割高の株を買ってより高く他の素人に売る仕手株の人たちのように、
1万円で買ってもセールスを全国にかけたら30万円くらいで買ってくれる人が短期間で見つかるから?
という答えのような答えじゃないような解答になりました。。。

1309:Colorless Freedom さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/03/29 at 19:03:50

温泉、いいですね

リゾートマンションはウィークリーやマンスリーもあるようです
良かったら利用してみてください

1310:NIGHT0878 さん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/03/29 at 19:12:10


謎かけにお付き合い頂いてありがとうございます

私も明確な答えを持っているわけではないですが
マンションの仕組みにポイントがあると思っています

> 1万円で買ってもセールスを全国にかけたら30万円くらいで買ってくれる人が短期間で見つかるから

他に転売ということだと、残債を全て背負う必要があります
(先の例だと、多分数十万円の滞納がある)
経費や利益などを載せて売却となると100万円以上で買ってくれる客を
見つけないといけなくなりそうです

転売だとリゾートマンションの専門業者に売りそうです

1311: by がちゃぴん on 2014/03/29 at 23:42:53

議決権が行使できる4/5の部屋数を取りに来ているのでは?後は好きにしちゃうとか・・・。

1312:がちゃぴんさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2014/03/30 at 08:58:10 (コメント編集)

どんぴしゃ 実は私もそう思いました

普通決議なら過半数でもOKだしね
業者が実際に何を考えているのか不明です

4398: by on 2016/01/16 at 19:33:18

ちがうな。
1万円程度で落札される物件は、
管理費滞納している人を追い出すため、管理組合自身が落札しているパターンが多いんだよ。
そもそも、不動産屋で売ってる金額よりも高い金額の管理費滞納物件なんか誰も落札しないじゃん。そうして最終的に競売しても落札者がいなくて、競売がおわってしまうと、そのまま放置され、永遠に管理費は入らず困ったことになる。
だったら管理組合が落札して、滞納管理費を帳消しにした状態で不動産屋で再販する。

そうしてるんだよ。

今の法律では管理費の滞納は落札者に引き継がれるって法律があるんでね。

4400:たしかに by 消費しないピノキオ on 2016/01/16 at 20:12:02 (コメント編集)

よく考えてみたら1万円の最低売却価格ってことは
無剰余取消に該当しそうな案件なので
59条競売を利用して管理組合自身が申し立てをしている可能性が高いですね

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