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買うか借りるか シミュレーションは現実的に

適切な価格でシミュレーションをしましょう



今回は買うか借りるか どっちが得かで
比較されているシミュレーションの問題点を書きます


住宅を買うか借りるかの判断基準
買うか借りるかという比較は住宅に限らない
買うか借りるか シミュレーションは現実的に
買うか借りるか 損得勘定は値段で考えよう
住宅の損得勘定の分岐点はどこですか



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家計 リタイア 定年

4000万円の新築マンションを購入するとして
頭金を800万円(購入価格の2割)、 残り3200万円を金利3%、
35年返済で借りるとした場合、 月々の返済額は12万3000円となる。

頭金800万円を加えた総返済額は約5970万円。
これに固定資産税、維持管理費等の支払いが約1700万円。
結局7670万円の支払いをして、マンションが自分の資産となるわけである。

ここで、 (自分自身に) 月額 12万3000円の家賃で賃貸すると考える。

もちろん家賃の額は任意に設定して構わないのであるが、
ここでは簡単化のため、 家賃をローンの月々の返済額と
同額の 12万3000円に設定してみる。


金利 3%というのも気になりますが
記事が古いのでまあ いいでしょう

4000万円の新築マンション物件と
月額 12万3000円の家賃で賃貸する物件が
比較対象になり得るはずがありません


12万3000円以上だと払いたくない人が多いというのならば
4000万円の新築マンションではなく
もっとグレードを下げないと比較にならないですね


セルシオの分譲とカローラの賃貸を比較してるようなものです


表面利回り3.6%で賃貸経営する人はいないでしょう
表面利率ですから、実質利率でみたら2%前後でしょう

それなら J-REIT でも買ったらってことになりますし
武田薬品工業やNTTドコモの配当だって、もっと出ますよ

比較の前提条件がまるで現実的ではないのです



この記事に限りません

ネットで「買う 借りる 住宅」で検索すると
いくつもの比較例を知ることが出来ます

分譲価格 3,000万円、賃貸価格 15万円
分譲価格 6,000万円、賃貸価格 25万円
分譲価格 4,690万円、賃貸価格 19万円


消費しないピノキオは、こんなふうに考えています

一戸4000万円もするマンションを投資視点で買うことはありえません
趣味とかライフスタイルというマイホームを買うという視点で
購入する人は、たくさんいると思われます

不動産投資という観点で考えるならば
現実的に賃貸可能な賃料を考えた場合
物件価格があまりに高すぎるのです
このマンションが都心の一等地にあったとしても
可能性は低いでしょう、非常に危険です

賃貸経営をしている方はセミリタイア村にもいます

良く訪問させていただいている 今に金持ちバネさん はブログで
都内近郊の大安売り戸建を紹介されていますが
数千万円を超える一戸物件は、鼻にもかけないと思われます

セミリタイアマンさんは全部で8つもの物件を抱える大家さんですが
一棟買いをするために数千万円を投資することはあっても
一戸に数千万円を出すことはないでしょう

上記のことから投資用とマイホームでは
物件そのものに棲み分けがあると考えています

先にマイホームを買うか借りるかは
不動産投資をするかしないかという問いと同じこと
という考え方に共感したと書きましたが

マイホームと不動産投資用の物件とでは
趣味嗜好も値段もまるで異なるということなんです

非現実的なシミュレーションは、ただの数字遊びです


バリュエーションの教科書

森生 明 東洋経済新報社

by ヨメレバ



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コメント
331: by prire on 2013/09/03 at 07:57:48

つまりその引用記事は購入より賃貸を推奨する勢力が書いたということになるのですかね。
確かに家賃と物件価格とがまるで一致していませんね。

332: by りりぃ♪ on 2013/09/03 at 10:15:05

セルシオの分譲にカローラの賃貸・・というフレーズおもしろかったです。^^;
私は不動産投資はしてないので詳しくないのですが、弟が安い物件を買って、手直しをして貸しているようです。いつのまにか数件に増えているようで、帰省した時に、しっかりしていく弟を見て頼もしく感じました。幼い頃は私の後ろに隠れてピーピー泣いてばかりだったのに。(笑)
夫が「不動産経営」ってどうなのかな?とちょっと興味を持っているようで^^;
そういう記事を見かけると気にしているところです。

333:弟さん いいですね by 消費しないピノキオ on 2013/09/03 at 23:13:38

弟さん 自分で物件の手直ししているんですね
よく業者さんに頼んで自分は手を汚さないって人がいます
そういう人は、きっと上手くいかないと思います
なんの根拠もないですけど。。。

自分で手直しすると、コツがわかってきて、成長して
リフォームの質は良くなって、予算は減ります
だから利益が増えて、賃貸経営がいい感じに流れていきます

夫さんが始める時には弟さんによく聞いてから
はじめた方がいいですよ 弟さんはきっと自信を持っているはずです

334:借りている場合 by 消費しないピノキオ on 2013/09/03 at 23:57:09 (コメント編集)

その部屋を買うならいくら払えるか
って視点が一番いいと思うんですよね
たとえば月に7万円の賃料のところなら
物件価格○○万円くらい出せるかどうか
同じ物件で比較しないとね

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