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新築マンション投資で節税 誰のための投資

投下資本の短期回収で経営効率を上げる




不動産投資はハンデ戦レース のつづきです


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毎年の減価償却額は耐用年数が長いほど少なくなります

同じ建物按分比率、同じ価格であれば
築年数が古いほど短期で償却できます

基本的に減価償却単独での節税効果はなく
税金の支払いを繰り延べているに過ぎないが
支払いを先送りしたお金を資産運用して
運用益を得る機会があるため
繰り延べには資産運用の効果があることを
先のエントリーで書きました


最終的には同じ金額を償却するとはいえ
償却期間が短いほど毎年の償却額が増えます

税金の支払いを繰り延べる効果が高くなり
結果的に経営効率を高めることができます

特に早期リタイアなどを考えている人にとっては
短期償却の方が好都合といえます



新築物件を中古物件と比較した場合のデメリットのまとめ

高減価率(価格が下がりやすい)
低利回り(資産効率が低い)
低効率(繰り延べ効果が薄い)
高価格(掘り出しものがない)

これらが、不利なハンデの源泉です


そんなことが一目でわかるグラフを描きました

減価率 実質利回り 経過年数


これは減価償却率とおりに時価が減価した場合に
投下資本を賃料だけで回収するのに必要となる
実質利回りを経過年数の推移で描いたグラフです

売却までは考慮していません 売却しない状態での試算です

新築の場合、初年度で10%減として3年を加算してください


グラフの左上側にいるほど
投下資本を早期に回収できる軽ハンデレース

グラフの右下にいるほど
ハンデが重く回収に時間を要する不利なレースになる


たとえば
新築マンションの平均実質利回りを1.5%として計算してみます
大規模修繕や管理費、修繕費も含みますからね
その場合、3年を加算して35年を要します あくまで単純計算です



なぜ新築物件で節税という投資を業者が薦めるか

そうです、業者にとって新築の方が断然儲かるからです


節税という魔法の響きを持つ言葉を使うことにより
高い建物按分比率、高価格の資産価値が低い物件を
理屈の上で正当化して売却することが可能になります

よく出来ているから、ロングランのセールス手法となっています


すみません 長くなりました


次回は私の不動産保有物件のことを書きます


不動産は売りたくない人から買う へつづきます



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