不動産投資はハンデ戦レース

不動産 - 2018年04月17日 (火)

減価償却と時価の減価スピードの差が成否の分水嶺

投資って、ハンデ戦レースですよね

特に不動産投資は知識格差が大きい
軽ハンデでレースに参加すれば
負ける確率が激減するって話です

取得費用（購入経費込み）3000万円、建物按分比率80%
投資用マンションを新築で購入
耐用年数は47年、15年間保有して売却

定額法での累計減価償却額は約766万円
譲渡費用を3%とすると2303万円が譲渡益が0の分岐点

これは、建物が減価償却するペースで
時価が減価する不動産を15年間保有した場合の
仮想シミュレーションに過ぎません

この場合、毎年約51万円ずつ定額で減価するので
3000万円に対して約1.7%の減価率です

新築マンションは買った瞬間に時価が2割減と言われる世界

本当に2割かどうか、調べていたら
ビッグデータ解析をした人の記事を発見

首都圏エリア平均では、新築から中古になることで10％下がり
築1年で2％ずつ下がることになる

新築マンション「中古になったら2割下がる」は本当か

減価償却の減価スピードで減価する場合
1割減価するのは4年目のこと
この差もハンデの一要因です

減価率の高い不動産を買うと重いハンデに悩まされながら
低い利回りを長期間甘受していくしかありません

新築の場合、プロが値付けしているので
掘り出し物なんて、ほとんどありません

そして新築販売のための各種コストが
全額価格に内包されています　結果、割高なわけです

知識、情報、行動力がある人ほどハンデが軽くなります

不動産投資は儲からないと断言している人って
大抵トップハンデを背負ってレースに出走して
結果、凡走するパターンです

次回は、さらに新築と中古の相違点について書きます
今回、説明した内容のグラフも描いてみます

つづきます