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節税目的 不動産投資の本質

減価償却費は、基本 税金の支払いの繰り延べです




不動産投資 減価償却=賃料となる按分比率と利回り

前回のエントリーのつづきです


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不動産を節税目的で買う人が多いようです

不動産投資関連のブログのエントリーを読んでいると
「根本的に誤解しとるやろ」 とツッコミたくなる人もいて
ちょっと書いてみることにしたわけです


キャッシュアウトを伴わない減価償却費

実際に減価しているかどうかはさておき
定額法の場合は、毎年定額 減価したものとして償却します

減価償却費とその他の経費の計上により
不動産賃貸所得を赤字にして
給与等の所得と損益通算することで
毎年の所得税が減らすことが可能です

これが不動産投資の節税スキームです


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フロー上はたしかに節税できます

ただし、不動産には売却という出口があります


不動産売却という出口の際の減価償却の話を
セールスの場面でする人は ほぼいないでしょう


売却時には、こんな数式で譲渡益を計算します

譲渡益=譲渡価格-譲渡費用-(取得価格-累計減価償却費)

取得価格は、購入価格+取得費用です

毎年計上した減価償却費は売却時に取得価格から差し引かれます

もちろん譲渡損の場合は、節税になります
しかし、累計の減価償却費を差し引くので
譲渡益が非常に出やすくなります

譲渡益に対しては、課税されるため
出口で間接的に納税しているわけです


基本的に減価償却費単独での節税効果は、ほぼありません
売却時まで税の払いを繰り延べているにすぎません

「単独で」と書いたところがポイントです

所得税と譲渡益課税の税率の差を利用したり
住宅売却に係る様々な控除を活用したり、いろいろあります


つまり、節税になることもあれば結果的にならないこともある

でも、基本は繰り延べなんです


繰り延べは結構 効果的です

株式投資でも含み益をあえて確定せず
譲渡益課税を繰り延べ税金負債として繰り延べることがありますよね

売却時まで税を繰り延べることは資産運用上 メリットの1つ

将来支払うべき税金をプールして資産運用等で回転させる


資産運用を突き詰めていくと、最後は税金の話になりますね


不動産投資はハンデ戦レース へつづく



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