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不動産投資 減価償却=賃料となる按分比率と利回り

まじめに書いてみました



かぼちゃの馬車 結局 破綻したんですね
投資するなら自分で勉強した方がいいです

すみません あたりまえのことを言いました


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不動産の減価償却の話をします

不動産の購入価格に仲介手数料と
当年分の精算固定資産税を加えて取得価格とします

取得価格が償却の基礎になる金額となります

この金額を定額法で毎年減価償却していきます

新築の不動産建物 SRCやRCは
耐用年数が47年、木造は22年です

減価償却できるのは建物と設備のみ、土地は対象外

減価償却額を増やしたいのなら
建物の按分比率(以下按分比率を記載)が高く
残存耐用年数の短い不動産を買う


節税をセールスポイントにしたワンルームマンションなどは
按分比率が高いものばかりです
そしてアドレス(住所)の地位にこだわっているので
容積率一杯一杯のペンシルマンションになります

按分比率が高いということは減価幅が大きい

つまり資産性が低いことを意味します

だからこそ、節税になるという逆転のロジック


販売側の思惑と購入側の節税思惑が
奇跡的に同方向で一致するかのように感じますが
結果的に大した節税にはならないことを
経験のある不動産投資家は知っていたりします
そのあたりは次回に書いてみます


減価償却額は按分比率と残存耐用年数と取得価格で決まり
賃料は取得価格と利回りで決まるので

取得価格を一定として、賃料と減価償却額がバランスする点を
按分比率と耐用年数で表形式にすると、利回りが決定されます

按分比率を90%と50%を描いてみました
按分比率が低下すると、曲線も下に行きます

減価償却費 利回り 耐用年数


横軸が4年から始まっているのは
木造建物が築22年を超過した場合
残存耐用年数が4年になるからです


さて、このグラフを見て何を感じますか


節税目的 不動産投資の本質 へ つづきます




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