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自分年金という名のノロマな亀

自分年金 低利回りの不動産投資に思う



マイホームの投下資本を約7年間で回収完了 のつづきです


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不動産取引は税金と費用のオンパレード



不動産は税金と経費がたくさんかかります
だから、利回り計算をする際は
ネット(租税と経費を込み)で見ないと意味がありません

マイホームでなければ、空室リスクもあります
突然の修繕費用が発生するかもしれません

亀 スローペース のろま


ちなみに中古マンションを住宅ローンで購入する場合
購入から売却までに 概ね これだけの費用がかかります

物件取得費用
 仲介手数料
 所有権移転登記費用
 抵当権設定登記費用
 ローン事務手数料
 ローン保証料
経常経費
 ローン金利
 管理費 ○
 修繕費 ○
 個別修繕費 ○
 損害保険料
臨時経費
 特別修繕費
 引越し費用 ○
租税公課
 固定資産税 ○
 都市計画税 ○
 不動産取得税 ○
 印紙税 ○
 登録免許税 ○
 譲渡所得(住民税、所得税)
売却費用
 仲介手数料
 抵当権抹消登記費用

ケースバイケースの費用も含んでいます

ナニコレ ってくらい たくさんの費用を払います


「○」が付いているところが
マイホームを競売で現金購入して
消費しないピノキオが今までに実際に支払った費用です
売却していないので、売却に関連する費用は対象外です


5年以内に売却すると、短期譲渡所得扱いになります

この5年についても、結構 誤解が多いところです
譲渡した年の1月1日から起算しての5年となります

税率は、譲渡益に対して長期が20%なのに対して、短期は39%
期間の計算を間違えると税率が倍近くになりますw

譲渡益が出なければ、もちろん税金はかかりません

また、譲渡益が出ても、マイホームの場合は
特別の控除枠があり、税制メリットを受けられます
他にも控除はいくつもあります

税金がたくさんかかっているからこそ 控除もあるんでしょうね


それ、自分年金になりますか



自分年金なんて誘い文句で
低利回りの不動産を薦めるセールス

ここ最近 よく見かけますが、情報をきちんと仕入れて
自分のアタマでよく考えた方がいいです

実質利回り 3% の場合

マイホームで空室ゼロ
相場変動も考慮しない

そんな条件下であっても、売却費用を含めると
全額回収までに33年以上を確実に費やします


これは不動産にも限りませんけど
結局、何を買うのか という話に帰結してしまいます


不動産は、結局 耐久消費財です
相場は変動しますが、時間とともに資産は減価していくものです
そして営利企業とは異なり、自律成長することもありません



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コメント
5087: by 煙々 on 2016/10/13 at 23:45:50

今時、住宅の売買で譲渡益出せるなんて、素晴らしい話です。そんな譲渡益があったとしても、大した額でもなく、20%が39%でも変わりなさそう。
私は、5年未満で売却するでしょうが、プラスマイナス0がやっとかなぁ。さぁ、査定してこようかな^^

5088:煙々さんコメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2016/10/14 at 07:26:48 (コメント編集)

煙々さんのブログ見ていますが
本気で売るつもりなんですか

査定は客付けのために高く提示するところが多いものです

REINSで取引事例を調べてもらうのが一番いいですが
煙々さんのは築浅なので、取引事例がなさそうですね

5089: by たんちん on 2016/10/14 at 11:14:53

転売、賃貸用なら売却しても大体利益がでてるんですが、自宅用は大損です。転売賃貸用として自宅を購入するならいい買い物ができるかもしれませんね。

5090:たんちんさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2016/10/15 at 09:06:05 (コメント編集)

自宅用は住み心地をエサに売ることが出来るので
顧客の財布もゆるいですよね

5091: by とま on 2016/10/15 at 10:38:55

ずばりピンキオさんの感覚からすると実質で何%なら不動産購入はありですか?
もちろん個別要素は色々あるんですけど。

5092:とまさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2016/10/15 at 15:58:08 (コメント編集)

都内近郊の首都圏で区分なら実質9%が目安ですかね
それ以下だったら、検討もしないカナ
9%以上だったら、一応資料に目を通します

とまさんだったら、どんな感じですか

5093: by とま on 2016/10/15 at 22:58:19

回答ありがとうございます。
やっぱり厳しいっすね〜。
私の場合はまず割安かどうかで見ます。
相場より1割以上安いことです。
であれば売りで1割高く売れば合計でざっと2割になりますので。勿論経費は除きますけど。
その上で利回りは表面で最低9%(築浅タワマン、ファミリー)ですね。
勿論実質10%の時もありました。
どんな物件でも実質で7%は欲しいです。
あとは築年によります。
築35年を迎えるまでに回収したいなと考えていますので、築古は1度だけ1番最初に買っただけです。
私はどちらかというと資産価値、出口重視でIRRを上げてきましたがちょっと違う目線も必要かなと思ってます。
ちなみに市場の出回りしか買ったこと無いので、競売やってるのは凄いなと思います。

5094:とまさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2016/10/16 at 06:28:44 (コメント編集)

回答ありがとうございます

こういう話が聞けて嬉しく思います

相場との比較 必ずしますね
特に都心の希少物件で割安さがあれば
候補にもあがったりもします

あと築年や土地の按分比率なんかも重要ですよね

とまさんは築古を避けている感じなんですね

不動産も株式も買うって本当に苦労します
だから買うのが面倒になってきていたりしますw

とまさんはブログをやらないんですか

5095: by とま on 2016/10/16 at 07:44:54

こちらこそありがとうございます。

築古は区分でも雨漏りや階下への漏水があって、もちろん組合負担や保険適用等があるんですけど、所有者負担になることも多いです。
そうするとただでさえ家賃が安めなのに家賃1年分とかすぐ吹っ飛びますので。

大幅なリニューアル後なら泣くに泣けませんよ。

あとは管理費、積立金と固都税が賃料の20%以上になる場合がほとんどですが30%くらいになるものもありますので、これなら所有するより借りる方がましだなと思うものが多いです。

ピノキオさんの築古物件の料理記事お願いします。

買うの面倒ですけどそれを言っちゃーおしまいよと言い聞かせつつ最近は諦め半分で見ています。
内見行っても業者も来ていると聞くと萎えてしまいます。
最近はエンドより高く買っていますので。

ブログ面倒じゃないですか?コメントのツッコミ怖いですw

けどそう言われるとやってみてもいいのかもしれません。最近退屈なので。

5096:とまさん コメントありがとう by 消費しないピノキオ on 2016/10/16 at 10:23:21 (コメント編集)

私は区分しかやってないんですよ

戸建ての目利きがまるでありません
知識が圧倒的に不足していると感じています
買うとなったら、きっと情報収集で大変です
だから諦めています

最上階もあるので雨漏りの可能性があります
共用部分なので、組合の保険で対応出来ます
専有部分も賃借人の保険で、ある程度は対応出来ます
それ以外が、私の保険適用分ですかね

築古物件の料理記事 もう昔話ですけど
いつか書いてみますね ありがとう


ブログは楽しいですよ

コメントのツッコミですか なるほど
私は読者さんにも恵まれているんだな

とまさんのような大家さんが
普段 考えていることをブログに書くだけで
参考になる人がいるように思います

おかしな投資ばかり薦めている人が多いので
際立つと思うんですけどね

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