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カテゴリ:不動産のエントリー一覧

  • 建て替え促進のための容積率緩和

    なにか問題ありますか東京都は老朽化した分譲マンションの建て替え促進のため、容積率を緩和する ポイントをまとめると旧耐震基準の建物が対象基準容積率に上乗せされる割増容積率の上限をこれまでの300%から400%に高める東京都が対象地区を指定指定地区内の旧耐震マンションは周辺の住宅などとの共同建て替えを条件に容積率の上限の緩和を受けられる「周辺の住宅などとの共同建て替えを条件」この文言が気になりますね私は容積...

  • 購入と賃貸 どちらがお得 その目安

    グラデーションの中で契約しますか購入が絶対に得でもなく賃貸が絶対に得でもないケースバイケースだが判断基準は存在するそう思って、行動しています 表にしてみました縦が賃料(万円)、横が利回り、表中が購入価格(諸経費控除後)上から実質PER、実質利回り、名目利回り実質賃料=名目賃料*0.78として単純計算名目利回り8%の物件が賃料8万円で市場に出ていた場合1538万円が購入価格(諸経費控除後)です実質PERは16.0なので賃料...

  • 不動産投資で重要と思うこと まとめ

    超シンプルな自分なりの結論不動産は売りたくない人から買う のつづきです 消費しないピノキオがこれまで不動産投資をしてきて大事と考えている点を纏めましたほとんど、今まで書いてきたことなので目新しいことは、1つもありません世間一般にもよく言われている凡庸な内容です① 低減価率  時価が下がりずらい物件を買う  つまり、できるだけ安く買う② 高利回り  実質利回りが高い物件を買う  つまり、できるだけ安く買う...

  • 不動産は売りたくない人から買う

    不動産は安値で買い叩く新築マンション投資で節税 誰のための投資 のつづきです 不動産は売りたくない人から買うもの是非 買ってくださいなんてセールスされてお茶やお土産が出されるようなところで買うわけありません新築分譲物件なんて最初から眼中にありません債務不履行のトリクルダウンを待ちます株より少し遅れて始めた不動産投資開始してから、もう15年になります昨年購入したマンションを含めても、あとわずかで投下資本...

  • 新築マンション投資で節税 誰のための投資

    投下資本の短期回収で経営効率を上げる不動産投資はハンデ戦レース のつづきです 毎年の減価償却額は耐用年数が長いほど少なくなります同じ建物按分比率、同じ価格であれば築年数が古いほど短期で償却できます基本的に減価償却単独での節税効果はなく税金の支払いを繰り延べているに過ぎないが支払いを先送りしたお金を資産運用して運用益を得る機会があるため繰り延べには資産運用の効果があることを先のエントリーで書きました最...

  • 不動産投資はハンデ戦レース

    減価償却と時価の減価スピードの差が成否の分水嶺節税目的 不動産投資の本質 のつづきです 投資って、ハンデ戦レースですよね特に不動産投資は知識格差が大きい軽ハンデでレースに参加すれば負ける確率が激減するって話です取得費用(購入経費込み)3000万円、建物按分比率80%投資用マンションを新築で購入耐用年数は47年、15年間保有して売却定額法での累計減価償却額は約766万円譲渡費用を3%とすると2303万円が譲渡益が0の分岐点...

  • 節税目的 不動産投資の本質

    減価償却費は、基本 税金の支払いの繰り延べです不動産投資 減価償却=賃料となる按分比率と利回り前回のエントリーのつづきです 不動産を節税目的で買う人が多いようです不動産投資関連のブログのエントリーを読んでいると「根本的に誤解しとるやろ」 とツッコミたくなる人もいてちょっと書いてみることにしたわけですキャッシュアウトを伴わない減価償却費実際に減価しているかどうかはさておき定額法の場合は、毎年定額 減価し...

  • 不動産投資 減価償却=賃料となる按分比率と利回り

    まじめに書いてみましたかぼちゃの馬車 結局 破綻したんですね投資するなら自分で勉強した方がいいですすみません あたりまえのことを言いました 不動産の減価償却の話をします不動産の購入価格に仲介手数料と当年分の精算固定資産税を加えて取得価格とします取得価格が償却の基礎になる金額となりますこの金額を定額法で毎年減価償却していきます新築の不動産建物 SRCやRCは耐用年数が47年、木造は22年です減価償却できるのは建...

  • 買うか借りるかの単純なモノサシ

    単純なものさしでもバカ除けは可能家、買うか借りるか 「200倍の法則」が判断の目安昔、こんな記事を読んだことがありました単純に家賃を200倍した金額が購入の目安価格になるという計算です自分の場合はどうなんだろうと思って計算してみたら87倍くらいになることをブログに書きました2013年に書いたエントリー 懐かしいです住宅の損得勘定の分岐点はどこですか へ 87倍の場合、名目利回りで13.8%です200倍の場合は6%となります1...

  • 不動産投資はフェードアウトしていく予定

    今年中に賃料のみで投下資本を全て回収できそう不動産投資の状況ここ数年 幸いなことに ほぼ満室状態が続いています 不動産価格の時価変動を考慮した場合投下資本は全て回収済みですが賃料だけで投下資本を回収することを目標に掲げて不動産投資を始めました昨年、新たに賃貸物件を購入したので数字が悪くなったのですが現時点で94%となっており今年中に全額回収見込みです1つ大きな目標を達成できた感じ肩の荷が降りた気分が少し...

  • 名目利回り2%なら借りた方が得だよね

    投資方法の問題にしたいですかここに月5万円の賃貸物件があるその部屋が売っていたら賃貸をやめていくらなら買おうと思えますか 部屋が300万円の価値なら20%部屋が600万円の価値なら10%部屋が1200万円の価値なら5%部屋が3000万円の価値なら2%名目利回りで2%なら、ネット利回りで1%くらいまで下落することもあります2%だったら 私は賃貸にしますね賃貸契約での大家と借家人基本、一方が得をするということはもう一方は損するという...

  • お湯が出ないキッチンなんてありえない

    あたりまえでしたか本日、ペンキの二度塗りをしました二度塗りすると、素人が塗ってもそこそこの出来栄えに見えます 先日、入居予定の方からキッチンに湯沸かし器がないのはおかしいと言われてしまいましたこの部屋は今までに3回転していますつまり既に3組の家族には、給湯器なしのキッチンをご利用頂いていました先日の雑談の中で、入居予定の方は雪国出身だということを聞いていましたそれも影響しているのカナ寒い地方の方は、...

  • 不動産賃貸 空室発生 ペンキ地獄ふたたび

    アートな女性が入居者消費しないピノキオは安く買い付けた不動産をリフォーム、賃貸をして収入を得ています 先月、借主から退去の連絡が入りました自ら立会いをして、鍵を受け取り敷金を精算、空室が発生しましたところが幸いなことに募集会社が早速 客付けをしてくれました自分で言うのもなんですが立地にしては、とてもコスパがいいんです大きな駅まで、そこそこの距離がありますが自転車を使えば10分かかりません56m2 の2LDKな...

  • マイホーム 購入も賃貸も所詮は消費

    自分の判断ミスと認められるかどうか購入か賃貸かという二分法で議論されることが多いマイホームのお話マイホームは購入しても賃貸しても消費ですキャッシュを生まない資産は負債という定義なら間違いなくマイホームは負債です 購入か賃貸かは、消費の手段の話でしかありません今までに書いてきたとおり、価格がバランスする話購入が得な場合もあれば賃貸が得な場合もありますケースバイケースですTaro Taylor自分が購入したいと思...

  • 不動産投資を実際にやってみて感じたこと

    不動産投資は事業ですREITと現物不動産投資 のつづきです現物不動産投資には、デメリットも多いわけです投資と事業とは、関わり方が そもそも違います 株式投資と違って、不動産投資の場合建物も設備も減価償却していきますつまり設備は老朽化して資産価値が低減していきます固定資産税という資産課税がもれなく課税されます利益があろうとなかろうと、課税されてしまいますつまりプラスサムとはいえないし、資産課税もかかる初期...

  • REITと現物不動産投資

    現物不動産投資のイメージ現物不動産投資は、ハードルが高い投資方法です大した苦労もなく、お金が定期的に入ってくるペーパー資産ではないので、安心そんな安直なイメージが先行している印象を受けますがそれは単なるイメージです 不動産賃貸業って、実際に手足を動かすことは少ないとはいえ基本的に事業と一緒なので、様々なリスクを事前に予測してあらかじめ対処しておく必要があります自然災害に対する備え、賃料の滞納、孤独...

  • 住宅ローン破綻の原因 身の丈に合わない家を買ったからですか

    住宅ローン破綻の本当の原因に思うこと消費しないピノキオらしいエントリーを書きます書きながら 本当に自分は消費が嫌いなんだということを再認識できましたどうやら、これは不治の病のようです長くなったので、3回に分けて投稿します なぜ住宅ローン破綻してしまうのか住宅ローン破綻する原因はなんでしょうか身の丈に合わない借金をしたからですか問題はやっぱり借金の額なのでしょうかキャッシュフローの問題だけなのでしょう...

  • 不動産投資の指標に思うこと

    不動産投資はトラップがいっぱい不動産投資も株式投資と同様ですフローとストックの指標があります 賃料収入から経費と租税公課を差し引いた結果を不動産の場合、NOIと呼びますそれを取得価格で割るとNOI利回りが算出できます一般に実質利回りやネット利回りと言われる数値です表面利回りは賃料から経費と租税公課を差し引きませんそして取得価格ではなく、物件価格(経費も租税公課も含まない)で割ります分子が大きくなり、分母...

  • タワーマンション第一号物件はまるでホテルだった

    まるでホテルのようなマンション広尾ガーデンヒルズという希少価値 の続きですマンション探しシリーズの最終回にします特に印象に残ったマンションを紹介しています 港区三田 この周辺は地図を見ていても、少し雰囲気が違います大使館が多い地域です 警護もしっかりしていますバリケードをいつでも張れるような準備までされています地図の閲覧では、区画の大きなマンションをチェックしていましたそこで目に留まったのが三田綱町パ...

  • 40歳みどりさんの住宅ローン4500万円は無謀か

    欲しいものが欲しい消費しないピノキオが勝手に家計診断シリーズ40歳、住宅ローンの4500万円を40年返済は無謀ですか夫婦揃って旅行好き金融資産は240万円奨学金、自動車ローンを返済中保険料2万円妻は公務員で共働き住宅を購入すると手当ての額が減る子供2人、ともに小学校入学前 主文みどりさんの住宅ローン4500万円の要望を棄却する理由FP深野さんが詳細に回答するとおり無謀だろうねみどりさんの相談で面白いなと思ったのは住宅...

  • 老朽化マンションの容積率が1.5倍になるかも

    社会問題化することは想定の範囲内です1万円のリゾートマンションに学ぶマンションの最期を考えてみた既存不適格マンションの資産価値のつづきです容積率は不動産の資産評価に影響を及ぼすことを前回のエントリーでは書きました不動産業者の人は一種いくらなんて言いますよね マンションなどの共同住宅の容積率実は既に緩和されています容積率の不算入措置ってやつですその昔に建造されたマンションはこのような不参入措置があり...

  • マンションの最後を考えてみた

    マンションの最後について考えたことありますかマンションが老朽化した後の話購入する際にどこまで考えますかえっ、途中で売り抜ければいいですか誰かを座席に座らせてから逃げますか昨日 1万円のリゾートマンションに学ぶ という記事を書きました管理費や修繕費の滞納と回収のための法的措置に関する問題を書きました今日はマンションの最期についての話です 日本でマンションが大量に建設され始めたのは1960年代半ばと言われて...

  • J-REIT住居賃貸個別物件を眺めてみた

    J-REITってどうよJ-REITを買ったことは一度もありませんが有価証券報告書はちょいちょい眺めています J-REITは、多くの投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入しその賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品投資信託協会より住居型REITとして時価総額最大のアドバンス・レジデンス投資法人の個別物件をピックアップ2016年10月28日 有価証券報告書より抜粋して引用レジディア島津山東...

  • マンション買いました

    安かったので買いましたマンションってプラモデルを買うような感覚 はじめてマンションを買う時は緊張したものでしたが今では株を買うのと同じような感覚ですまずは電気、ガス、水道を通します資材を手配して現地搬入今回は、こんなリフォームをしました分電盤交換エアコン撤去、新規取り付けフローリング化ペンキ塗装アンテナ端子交換天井照明端子交換鍵交換クリーニング収納扉にカッティングシート上の2つだけ、プロに依頼しまし...

  • リフォームは一週間で完了 即募集へ

    空室期間をミニマムにするリフォーム不要の不動産を買うことはないので買ったらリフォームをします業者に依頼することもありますがどこまで自分で出来るかを必死に模索してきました リフォームを自分でどこまで出来るかこれがわかってくると購入時点で利益率がパッと計算できますお金がかかるリフォームとそうでないリフォームの違いもわかるようになります物件を見た時に、経費を頭の中で積算します見栄えが悪いだけなら、掃除で...

  • 凡庸なマンションなんて要らない

    ポイントはオンリーワンにあるマンション購入を検討している人へマンションの話題はいくつも書いていてもうあまり書くこともありませんが先日モデルルームを見に行って一層強く感じたことがあったのでこれから購入される方への参考になればと思いちょっと書いてみることにします こんなマンションは嫌だあくまで投資、資産価値という観点で書きます先に思っていることを単純化して書くと「凡庸なマンションは要らない」 というこ...

  • 新築マンションのモデルルーム見学に行ってみた

    モデルルームの空気に酔いしれるキャンペーンに釣られまして会社帰りに新築マンションのモデルルームに行きました正直、いろいろな発見がありました 新築マンションのモデルルームたまには行ってみるのも悪くないなと思いましたとにかく設備に驚きました進化してますね ビックリしました我が家の設備と新築マンションの設備まるで時代が違う感じがしますそんな機能いるのカナ っていうようなオーバースペック感 満載な感じですで...

  • 憧れのタワーマンション

    安いのか 高いのかアドレスは、埼玉県川口市最寄り駅は埼玉高速鉄道の川口元郷これだけでわかってしまう著名なタワーマンション エルザタワー551998年当時は日本一の超高層タワーマンションとして話題になった隣にはエルザタワー32も建っているエルザの冠は大京です国土地理院よりマンション価格を調べている過程でエルザタワーの価格がふと気になった調べてみたら80m2弱で4000万円弱になっていた私が10年くらい前に見ていた価格よ...

  • マイホームは負債 人は氷ばかり掴む

    キャッシュアウトする資産は身の回りに溢れている遠い昔に読んだ「金持ち父さん貧乏父さん」そこには「マイホームは負債」と書いてあった マイホームは自身で居住している限り売却するまでキャッシュインしませんローンを組んでいれば利息をキャッシュアウトします保有しているだけでも、税金をキャッシュアウトしますマンションなら管理費、そして修繕費もキャッシュアウトですローン控除はあくまで控除ですそしてマイホームの家...

  • 今年のお金を振り返り 給与と不動産投資 編

    借金したいのに、出来ませんでした今年のお金のこと 収入編不動産投資、労働投資(給与)のお話 不動産投資 総評:○賃貸経営については、今年も満室のまま推移ほとんど ほったらかしでしたこんな状態なら、チャリンチャリンという表現もあながち外れていません不動産競売に数年ぶりに再チャレンジしました何度か入札したのですが、落札できず結果として、無駄な経費となってしまいました競売以外にも不動産をチェックしていたんで...

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