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カテゴリ:不動産のエントリー一覧

  • タワーマンション第一号物件はまるでホテルだった

    まるでホテルのようなマンション広尾ガーデンヒルズという希少価値 の続きですマンション探しシリーズの最終回にします特に印象に残ったマンションを紹介しています 港区三田 この周辺は地図を見ていても、少し雰囲気が違います大使館が多い地域です 警護もしっかりしていますバリケードをいつでも張れるような準備までされています地図の閲覧では、区画の大きなマンションをチェックしていましたそこで目に留まったのが三田綱町パ...

  • 40歳みどりさんの住宅ローン4500万円は無謀か

    欲しいものが欲しい消費しないピノキオが勝手に家計診断シリーズ40歳、住宅ローンの4500万円を40年返済は無謀ですか夫婦揃って旅行好き金融資産は240万円奨学金、自動車ローンを返済中保険料2万円妻は公務員で共働き住宅を購入すると手当ての額が減る子供2人、ともに小学校入学前 主文みどりさんの住宅ローン4500万円の要望を棄却する理由FP深野さんが詳細に回答するとおり無謀だろうねみどりさんの相談で面白いなと思ったのは住宅...

  • 老朽化マンションの容積率が1.5倍になるかも

    社会問題化することは想定の範囲内です1万円のリゾートマンションに学ぶマンションの最期を考えてみた既存不適格マンションの資産価値のつづきです容積率は不動産の資産評価に影響を及ぼすことを前回のエントリーでは書きました不動産業者の人は一種いくらなんて言いますよね マンションなどの共同住宅の容積率実は既に緩和されています容積率の不算入措置ってやつですその昔に建造されたマンションはこのような不参入措置があり...

  • マンションの最後を考えてみた

    マンションの最後について考えたことありますかマンションが老朽化した後の話購入する際にどこまで考えますかえっ、途中で売り抜ければいいですか誰かを座席に座らせてから逃げますか昨日 1万円のリゾートマンションに学ぶ という記事を書きました管理費や修繕費の滞納と回収のための法的措置に関する問題を書きました今日はマンションの最期についての話です 日本でマンションが大量に建設され始めたのは1960年代半ばと言われて...

  • 建て替え促進のための容積率緩和

    なにか問題ありますか東京都は老朽化した分譲マンションの建て替え促進のため、容積率を緩和する ポイントをまとめると旧耐震基準の建物が対象基準容積率に上乗せされる割増容積率の上限をこれまでの300%から400%に高める東京都が対象地区を指定指定地区内の旧耐震マンションは周辺の住宅などとの共同建て替えを条件に容積率の上限の緩和を受けられる「周辺の住宅などとの共同建て替えを条件」この文言が気になりますね私は容積...

  • J-REIT住居賃貸個別物件を眺めてみた

    J-REITってどうよJ-REITを買ったことは一度もありませんが有価証券報告書はちょいちょい眺めています J-REITは、多くの投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入しその賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品投資信託協会より住居型REITとして時価総額最大のアドバンス・レジデンス投資法人の個別物件をピックアップ2016年10月28日 有価証券報告書より抜粋して引用レジディア島津山東...

  • マンション買いました

    安かったので買いましたマンションってプラモデルを買うような感覚 はじめてマンションを買う時は緊張したものでしたが今では株を買うのと同じような感覚ですまずは電気、ガス、水道を通します資材を手配して現地搬入今回は、こんなリフォームをしました分電盤交換エアコン撤去、新規取り付けフローリング化ペンキ塗装アンテナ端子交換天井照明端子交換鍵交換クリーニング収納扉にカッティングシート上の2つだけ、プロに依頼しまし...

  • リフォームは一週間で完了 即募集へ

    空室期間をミニマムにするリフォーム不要の不動産を買うことはないので買ったらリフォームをします業者に依頼することもありますがどこまで自分で出来るかを必死に模索してきました リフォームを自分でどこまで出来るかこれがわかってくると購入時点で利益率がパッと計算できますお金がかかるリフォームとそうでないリフォームの違いもわかるようになります物件を見た時に、経費を頭の中で積算します見栄えが悪いだけなら、掃除で...

  • 凡庸なマンションなんて要らない

    ポイントはオンリーワンにあるマンション購入を検討している人へマンションの話題はいくつも書いていてもうあまり書くこともありませんが先日モデルルームを見に行って一層強く感じたことがあったのでこれから購入される方への参考になればと思いちょっと書いてみることにします こんなマンションは嫌だあくまで投資、資産価値という観点で書きます先に思っていることを単純化して書くと「凡庸なマンションは要らない」 というこ...

  • 新築マンションのモデルルーム見学に行ってみた

    モデルルームの空気に酔いしれるキャンペーンに釣られまして会社帰りに新築マンションのモデルルームに行きました正直、いろいろな発見がありました 新築マンションのモデルルームたまには行ってみるのも悪くないなと思いましたとにかく設備に驚きました進化してますね ビックリしました我が家の設備と新築マンションの設備まるで時代が違う感じがしますそんな機能いるのカナ っていうようなオーバースペック感 満載な感じですで...

  • 憧れのタワーマンション

    安いのか 高いのかアドレスは、埼玉県川口市最寄り駅は埼玉高速鉄道の川口元郷これだけでわかってしまう著名なタワーマンション エルザタワー551998年当時は日本一の超高層タワーマンションとして話題になった隣にはエルザタワー32も建っているエルザの冠は大京です国土地理院よりマンション価格を調べている過程でエルザタワーの価格がふと気になった調べてみたら80m2弱で4000万円弱になっていた私が10年くらい前に見ていた価格よ...

  • 名目利回り2%なら借りた方が得だよね

    投資方法の問題にしたいですかここに月5万円の賃貸物件があるその部屋が売っていたら賃貸をやめていくらなら買おうと思えますか 部屋が300万円の価値なら20%部屋が600万円の価値なら10%部屋が1200万円の価値なら5%部屋が3000万円の価値なら2%名目利回りで2%なら、ネット利回りで1%くらいまで下落することもあります2%だったら 私は賃貸にしますね賃貸契約での大家と借家人基本、一方が得をするということはもう一方は損するという...

  • マイホームは負債 人は氷ばかり掴む

    キャッシュアウトする資産は身の回りに溢れている遠い昔に読んだ「金持ち父さん貧乏父さん」そこには「マイホームは負債」と書いてあった マイホームは自身で居住している限り売却するまでキャッシュインしませんローンを組んでいれば利息をキャッシュアウトします保有しているだけでも、税金をキャッシュアウトしますマンションなら管理費、そして修繕費もキャッシュアウトですローン控除はあくまで控除ですそしてマイホームの家...

  • 今年のお金を振り返り 給与と不動産投資 編

    借金したいのに、出来ませんでした今年のお金のこと 収入編不動産投資、労働投資(給与)のお話 不動産投資 総評:○賃貸経営については、今年も満室のまま推移ほとんど ほったらかしでしたこんな状態なら、チャリンチャリンという表現もあながち外れていません不動産競売に数年ぶりに再チャレンジしました何度か入札したのですが、落札できず結果として、無駄な経費となってしまいました競売以外にも不動産をチェックしていたんで...

  • 価格の歪みが利益をもたらす

    価値は日々動いているタワーマンションの固定資産税評価の見直しのつづきです 目立つか目立たないか一般的に高層マンションは高層階、角部屋ほど高い価格で分譲されていますしかし固定資産税評価は、占有面積の尺度でのみ評価をして、戸別に按分して固定資産税を算出していたわけですそのギャップに目をつけて、節税をする人も当然出てきます不公平感が世の中で目立ってきたので見直したというのが、正直なところでしょう目立たな...

  • タワーマンションの固定資産税評価の見直し

    時価に評価額を寄せるのは当然のことです固定資産税評価額の按分方法が変わる見通し「タワマン節税」けん制、高層階は増税へ20階建て以上の高層マンションで2018年以降に引き渡す新築物件が対象面積で按分している評価法に階数も加味することになる模様按分方法は目下検討中とのことポイントは按分方法が変わるということです敷地の持ち分なども変化するのでしょうか 固定資産税評価額と時価は必ずしも関係ないシンプルに言うと時...

  • 家賃を払うのがバカバカしいという理由

    キャッシュフロー そんなに気になりますか家賃を払うのがバカバカしいのでマイホームを購入しちゃいましたそんな声を昔からよく耳にします 「甘栗むいちゃいました」 くらいなら値段も安いからいいんですけどねキャッシュフローで買い物しますかこの手の話は、ただのキャッシュフローの話です家賃を支払う分をローン払いに変えるだけの話ですたしかにキャッシュフローは重要です滞ったら、抵当権を実行されて不動産競売になってし...

  • なぜ素人が不動産競売市場へ参戦したのか

    スピードの速いラインでカネを回転させる早期リタイア決断時に考えたお金のこと のつづきです自分自身でコントロールできる範囲を増やしたい外圧に影響を受けたくない、振り回されたくないだから、お金を貯めて力を持とう これが基本コンセプトでした三匹の子豚のおとぎ話に出てくるレンガの家をつくるってことです65歳まで働いて消費して、藁の家では泣けてきます 結婚して、子供も生まれ、仕事も忙しくなっていったが入社三年目...

  • 自分年金という名のノロマな亀

    自分年金 低利回りの不動産投資に思うマイホームの投下資本を約7年間で回収完了 のつづきです 不動産取引は税金と費用のオンパレード不動産は税金と経費がたくさんかかりますだから、利回り計算をする際はネット(租税と経費を込み)で見ないと意味がありませんマイホームでなければ、空室リスクもあります突然の修繕費用が発生するかもしれませんちなみに中古マンションを住宅ローンで購入する場合購入から売却までに 概ね これだ...

  • マイホームの投下資本を約7年間で回収完了

    住宅購入費 約7年で回収を完了以前にもエントリーを書いていますマイホームの投下資本回収率を計算してみた空室リスクのないマイホームへの不動産投資なのにようやく投下資本回収率が100%を超過近隣相場の賃料で賃貸に居住して家賃を払っていた場合の賃料の合計額がマイホームの購入価格にランニングコスト(経費+税金)を加えた合計額を超過しました 1.2倍の大きさの区分価格が取得価格の2倍にうちのマンションをネットで検索し...

  • 不動産競売の落札結果 見たことありますか

    売却結果を見て 何を感じますか不動産競売の話題をブログに書く人は非常に少ないので、久しぶりに書いてみます まずは、こちらのデータをご覧ください横浜地方裁判所本庁の戸建ての売却結果です上は直近の3回分下は2010年の10月頃の2回分ですあまり差がないなという印象です売却価格/売却基準価格だけパーセント表記個人の落札は非常に少ないです横浜本庁の戸建ては、やや価格が高いので個人の入札は数が少ないようです売却価格/売...

  • 住居費を徹底的に落とすコツ

    住宅補助はバカにならない 資産価格下落の影響は大きいこれまでの住居費用の総額を計算してみたら前回エントリーのつづきを書いてみることにしました前回、居住する目的で購入して実際に居住した物件については賃貸収入を含めて、住居費として計算をしましたその結果 住宅関連の収支はプラスになったわけですが今回は、費目ごとの寄与度を算出しました プラスとマイナスの寄与度を計算購入物件についてプラスの寄与とマイナスの寄...

  • これまでの住居費用の総額を計算してみたら

    生涯消費額を把握してみる自身の生涯消費額を把握してみるこれまでに支払った住居費用の総額あなたは、いくらか把握していますか消費しないピノキオは今回、きちんと計算をするまで正しく把握していませんでした 家計簿は、もう付けていません私もかみさんもクレジットカード決済がほとんどです預金からの引き落としや振込みの動き以外に現金が動く場面は、限られているので月や年の単位での数値は概ね把握できます過去に遡ると、...

  • 路線価 大半が前年と変わらず

    保有不動産の路線価をチェックしてみた平成28年 路線価データが本日公開されていましたそういえば 7/1 だったんですね路線価 平成28年分財産評価基準操作画面が変化していました 16年路線価、8年ぶり上昇に転じる 全国平均+0.2%こんなニュースが出ていたので、少しだけウキウキしながら消費しないピノキオの保有不動産の地価をチェックしてみました都心部にあるマンションの地価だけは +3.4% でしたがその他の地域の地価は ほと...

  • 住宅ローン破綻の原因 身の丈に合わない家を買ったからですか

    住宅ローン破綻の本当の原因に思うこと消費しないピノキオらしいエントリーを書きます書きながら 本当に自分は消費が嫌いなんだということを再認識できましたどうやら、これは不治の病のようです長くなったので、3回に分けて投稿します なぜ住宅ローン破綻してしまうのか住宅ローン破綻する原因はなんでしょうか身の丈に合わない借金をしたからですか問題はやっぱり借金の額なのでしょうかキャッシュフローの問題だけなのでしょう...

  • 笑点 座布団運びの山田隆夫さん 不動産で大儲けしていた

    座布団運びが本業ですか消費しないピノキオが知らなかっただけなんでしょうけど長寿番組 笑点で座布団を運び続けて32年ベテランの山田隆夫さんは不動産で大儲けして今や左団扇の生活をしているそうです 先日オイコノミアという番組を視聴しました「又吉家を買う その家いくらで買いますか?」不動産を買う際のポイントを特集 解説する番組だったのですが山田隆夫さんがゲスト出演していましたなぜ、山田隆夫さんがゲストなんだろう...

  • 相場を教え、作った相場で売るからこそ利益が出る

    相場は常に妥当な価格を提示しているんですかその値札に根拠はあるのでしょうか の続きです新築当時の推定価格は3200万円フルローンだったと仮定すると諸経費を加えると3400万円弱でしょうか不動産競売での提示価格つまり不動産鑑定士が鑑定した評価した額さて、いくらだったでしょうか 競売による心理的瑕疵として7割評価になっていましたが買受可能価格は、520万円売却基準価格は、650万円でしたもっとも、安く買える価格は520万...

  • その値札に根拠はあるのでしょうか

    新築一戸建ての販売価格に思うこと新築一戸建てが売られている近所なので、戸建ての販売状況がよくわかるその一戸建てはもともと、人が住んでいました いつしか、その家には「販売中」と書かれたのぼりが立っていました住人は居住したまま、中古の戸建てとして販売していたようですある日、突然 その家の解体工事が始まりましたそして新築物件が建てられました亡くなって相続になったのか単純に売りたくなったのか 真相はわかりま...

  • 広尾ガーデンヒルズという希少価値

    評価の定まったヴィンテージ・マンションの筆頭格マイホーム探しは地図の閲覧から始まった の続きですマンションを探し始めるために地図をずっと眺めていましたしばらくして、ぶつかったのがあの 広尾ガーデンヒルズ でした 東京圏でバブル世代の人で広尾ガーデンヒルズを知らない人はきっと少ないでしょうね当時 渋谷区の地図を見ていて、なんじゃこりゃこれ全部マンションなのかって思いました緑も多く、公園の中にマンションが...

  • マイホーム探しは地図の閲覧から始まった

    部屋を買うのではなく土地を買っていた消費しないピノキオはマイホームが欲しいと最初に思ったのは2001年頃だったと思います当時、会社の借り上げマンションに住んでいました仕事のための借り上げマンションのためプロジェクトがひと段落したら転居となります プロジェクトが終了したら折角だから賃貸ではなくて不動産でも買おうかなってくらいの感覚でした何も知らなかったので、不動産のことを1から調べ始めました「値段の下が...

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