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タグ:不動産投資 のエントリー一覧

  • 購入と賃貸 どちらがお得 その目安

    グラデーションの中で契約しますか購入が絶対に得でもなく賃貸が絶対に得でもないケースバイケースだが判断基準は存在するそう思って、行動しています 表にしてみました縦が賃料(万円)、横が利回り、表中が購入価格(諸経費控除後)上から実質PER、実質利回り、名目利回り実質賃料=名目賃料*0.78として単純計算名目利回り8%の物件が賃料8万円で市場に出ていた場合1538万円が購入価格(諸経費控除後)です実質PERは16.0なので賃料...

  • 不動産投資で重要と思うこと まとめ

    超シンプルな自分なりの結論不動産は売りたくない人から買う のつづきです 消費しないピノキオがこれまで不動産投資をしてきて大事と考えている点を纏めましたほとんど、今まで書いてきたことなので目新しいことは、1つもありません世間一般にもよく言われている凡庸な内容です① 低減価率  時価が下がりずらい物件を買う  つまり、できるだけ安く買う② 高利回り  実質利回りが高い物件を買う  つまり、できるだけ安く買う...

  • 不動産は売りたくない人から買う

    不動産は安値で買い叩く新築マンション投資で節税 誰のための投資 のつづきです 不動産は売りたくない人から買うもの是非 買ってくださいなんてセールスされてお茶やお土産が出されるようなところで買うわけありません新築分譲物件なんて最初から眼中にありません債務不履行のトリクルダウンを待ちます株より少し遅れて始めた不動産投資開始してから、もう15年になります昨年購入したマンションを含めても、あとわずかで投下資本...

  • 新築マンション投資で節税 誰のための投資

    投下資本の短期回収で経営効率を上げる不動産投資はハンデ戦レース のつづきです 毎年の減価償却額は耐用年数が長いほど少なくなります同じ建物按分比率、同じ価格であれば築年数が古いほど短期で償却できます基本的に減価償却単独での節税効果はなく税金の支払いを繰り延べているに過ぎないが支払いを先送りしたお金を資産運用して運用益を得る機会があるため繰り延べには資産運用の効果があることを先のエントリーで書きました最...

  • 不動産投資はハンデ戦レース

    減価償却と時価の減価スピードの差が成否の分水嶺節税目的 不動産投資の本質 のつづきです 投資って、ハンデ戦レースですよね特に不動産投資は知識格差が大きい軽ハンデでレースに参加すれば負ける確率が激減するって話です取得費用(購入経費込み)3000万円、建物按分比率80%投資用マンションを新築で購入耐用年数は47年、15年間保有して売却定額法での累計減価償却額は約766万円譲渡費用を3%とすると2303万円が譲渡益が0の分岐点...

  • 節税目的 不動産投資の本質

    減価償却費は、基本 税金の支払いの繰り延べです不動産投資 減価償却=賃料となる按分比率と利回り前回のエントリーのつづきです 不動産を節税目的で買う人が多いようです不動産投資関連のブログのエントリーを読んでいると「根本的に誤解しとるやろ」 とツッコミたくなる人もいてちょっと書いてみることにしたわけですキャッシュアウトを伴わない減価償却費実際に減価しているかどうかはさておき定額法の場合は、毎年定額 減価し...

  • 不動産投資 減価償却=賃料となる按分比率と利回り

    まじめに書いてみましたかぼちゃの馬車 結局 破綻したんですね投資するなら自分で勉強した方がいいですすみません あたりまえのことを言いました 不動産の減価償却の話をします不動産の購入価格に仲介手数料と当年分の精算固定資産税を加えて取得価格とします取得価格が償却の基礎になる金額となりますこの金額を定額法で毎年減価償却していきます新築の不動産建物 SRCやRCは耐用年数が47年、木造は22年です減価償却できるのは建...

  • 買うか借りるかの単純なモノサシ

    単純なものさしでもバカ除けは可能家、買うか借りるか 「200倍の法則」が判断の目安昔、こんな記事を読んだことがありました単純に家賃を200倍した金額が購入の目安価格になるという計算です自分の場合はどうなんだろうと思って計算してみたら87倍くらいになることをブログに書きました2013年に書いたエントリー 懐かしいです住宅の損得勘定の分岐点はどこですか へ 87倍の場合、名目利回りで13.8%です200倍の場合は6%となります1...

  • 不動産投資はフェードアウトしていく予定

    今年中に賃料のみで投下資本を全て回収できそう不動産投資の状況ここ数年 幸いなことに ほぼ満室状態が続いています 不動産価格の時価変動を考慮した場合投下資本は全て回収済みですが賃料だけで投下資本を回収することを目標に掲げて不動産投資を始めました昨年、新たに賃貸物件を購入したので数字が悪くなったのですが現時点で94%となっており今年中に全額回収見込みです1つ大きな目標を達成できた感じ肩の荷が降りた気分が少し...

  • 不動産投資を実際にやってみて感じたこと

    不動産投資は事業ですREITと現物不動産投資 のつづきです現物不動産投資には、デメリットも多いわけです投資と事業とは、関わり方が そもそも違います 株式投資と違って、不動産投資の場合建物も設備も減価償却していきますつまり設備は老朽化して資産価値が低減していきます固定資産税という資産課税がもれなく課税されます利益があろうとなかろうと、課税されてしまいますつまりプラスサムとはいえないし、資産課税もかかる初期...

  • REITと現物不動産投資

    現物不動産投資のイメージ現物不動産投資は、ハードルが高い投資方法です大した苦労もなく、お金が定期的に入ってくるペーパー資産ではないので、安心そんな安直なイメージが先行している印象を受けますがそれは単なるイメージです 不動産賃貸業って、実際に手足を動かすことは少ないとはいえ基本的に事業と一緒なので、様々なリスクを事前に予測してあらかじめ対処しておく必要があります自然災害に対する備え、賃料の滞納、孤独...

  • 不動産投資の指標に思うこと

    不動産投資はトラップがいっぱい不動産投資も株式投資と同様ですフローとストックの指標があります 賃料収入から経費と租税公課を差し引いた結果を不動産の場合、NOIと呼びますそれを取得価格で割るとNOI利回りが算出できます一般に実質利回りやネット利回りと言われる数値です表面利回りは賃料から経費と租税公課を差し引きませんそして取得価格ではなく、物件価格(経費も租税公課も含まない)で割ります分子が大きくなり、分母...

  • 何のためにカネを増やしているのか

    それ自体がゲームになっている不思議に感じた質問がありました「何のためにカネを増やしているか」これを不思議な質問と感じてしまう時点で既に感覚がズレているのかもしれません 先に結論を書いてしまうと消費しないピノキオの場合お金を増やすことに明確な理由はもはや何1つありません他の投資家さんも、きっと似たような感じだろういつの間にか、そう思い込んでいたことにこの質問で、ハッと気付かされました「あれがほしい、こ...

  • マンション買いました

    安かったので買いましたマンションってプラモデルを買うような感覚 はじめてマンションを買う時は緊張したものでしたが今では株を買うのと同じような感覚ですまずは電気、ガス、水道を通します資材を手配して現地搬入今回は、こんなリフォームをしました分電盤交換エアコン撤去、新規取り付けフローリング化ペンキ塗装アンテナ端子交換天井照明端子交換鍵交換クリーニング収納扉にカッティングシート上の2つだけ、プロに依頼しまし...

  • リフォームは一週間で完了 即募集へ

    空室期間をミニマムにするリフォーム不要の不動産を買うことはないので買ったらリフォームをします業者に依頼することもありますがどこまで自分で出来るかを必死に模索してきました リフォームを自分でどこまで出来るかこれがわかってくると購入時点で利益率がパッと計算できますお金がかかるリフォームとそうでないリフォームの違いもわかるようになります物件を見た時に、経費を頭の中で積算します見栄えが悪いだけなら、掃除で...

  • 今年のお金を振り返り 給与と不動産投資 編

    借金したいのに、出来ませんでした今年のお金のこと 収入編不動産投資、労働投資(給与)のお話 不動産投資 総評:○賃貸経営については、今年も満室のまま推移ほとんど ほったらかしでしたこんな状態なら、チャリンチャリンという表現もあながち外れていません不動産競売に数年ぶりに再チャレンジしました何度か入札したのですが、落札できず結果として、無駄な経費となってしまいました競売以外にも不動産をチェックしていたんで...

  • 不動産賃貸 実質利回り1.5%では無理だって

    不動産収益利回りを遥かに超えるローン金利負けるべくして負けた沼田さんの物語「おい誰だよ、突然 沼田って」 という人のために沼田さんの競売物語 第四章2600万円が103万円に バブルの破壊力3400万円も払ったのに家を失い 1107万円の残債を負う高金利 リコースローンの恐怖のつづきです プレイヤーは以下のとおり債権者:金融機関債務者:沼田さん買受人:消費しないピノキオマンションの管理組合や国はプレイヤーから除外しま...

  • トランプ次期米大統領に向けて、ポートフォリオを見直す

    まずは銘柄数を減らしますドナルド・トランプさん が米国の次期大統領になります銀行やシンクタンク、評論家の方のレポートを拝読しましたすべて無料で閲覧しました ありがとうございます大規模な減税策により、米国に途上国市場から投資資金が還流して、米経済は堅調に推移する為替は、対ドルで円安、円高 双方の見解が書かれたレポートを見ましたがまるで、どちらに動くかわかりませんでした トランプ氏が減税とインフラ整備をす...

  • 不動産競売の落札結果 見たことありますか

    売却結果を見て 何を感じますか不動産競売の話題をブログに書く人は非常に少ないので、久しぶりに書いてみます まずは、こちらのデータをご覧ください横浜地方裁判所本庁の戸建ての売却結果です上は直近の3回分下は2010年の10月頃の2回分ですあまり差がないなという印象です売却価格/売却基準価格だけパーセント表記個人の落札は非常に少ないです横浜本庁の戸建ては、やや価格が高いので個人の入札は数が少ないようです売却価格/売...

  • 今年の投資プラン 決定より臨機応変

    株式のポジションを落とします毎年 大雑把に投資の方向性を頭に描きます決定することは重要だと思っていません臨機応変さ こそが、重要と考えています 株式投資まずは ポジションを減らします現時点では日経平均とベータ値の高い銘柄は一旦売り切ろうと思っています年末に損出しを考えていたにも関わらず他の方も同じことを考えていたようでターゲットにしていた会社の株価は大きく下落しましたあまりに売られ過ぎているなと思った...

  • 今年を振り返り 投資編 スイスフランショックも今年の出来事

    スカイマーク経営破たんも今年の出来事です総括すると、今年も無難な1年でした 不動産投資今年は満室のまま推移しました年内に修繕工事が1件予定されていますが経費は想定よりも低く着地しそうトラブルも概ねなく、平穏な1年でした株式投資現時点では順調に推移しています今年は年初に大きな獲物を捕らえたことが大きかったですその資産を減らすことがないように利益確定後は株式のポジションを増やさず慎重姿勢で臨んでいました大...

  • 感情を封じ込める投資 与えられた価値指標

    与えられた価値指標をモノサシにする意味不動産投資の指標に思うこと のつづきです たとえば1000万円の物件を10%で10年間回転させて売却コスト差し引き後 600万円で売却できた場合600万円の純利益となり単純計算で年利は6%となります売却コスト差し引き後 1000万円で売却できていれば1000万円の純利益となり単純計算で年利は10%となりますフローもストックも大事です物件の時価というストックそのものの下落が大きくなってしまっ...

  • 空室リスクのないマイホームへの不動産投資なのに

    定期的に眺めているのは投下資本回収率家計においては貯蓄率を中心に管理しています基本的にないのですが、万一貯蓄率が下がってきたと思ったら何らかの出費を削ることを検討します不動産の賃貸経営では投下資本の回収率を管理しています投資した金額について、経費や租税公課を差し引いた純利益の累積により一体どれくらいの金額を回収できたか という進捗率をチェックしています いくら投入して、どれだけの収益を生みだせるか投...

  • マイホームは不動産競売で落札しました

    その昔 競売で不動産を買いました不動産競売のこと、知らない人が多いと思います消費しないピノキオは不動産競売市場でマイホームを買いました 以前にこんな記事を書きました住宅ローンが払えなくなった後の展開抵抗しても最後は国家権力に放り出される最近は投資のことを書くことも稀だったのでこれからは少しずつ書いていこうと考えています今では裁判所は不動産競売のサイトまで立ち上げて三点セットを公開してくれています三点...

  • そこはワンルームマンションではなく仕組みを売っている

    ワンルームマンションの不動産投資に思うワンルームマンション投資本屋さんに行くたびに本棚にたくさん陳列されています大家さんブームなんでしょうか仕組みについて書いた過去のエントリーです誰に負担してもらおうかという発想仕組みを作る人と仕組みに乗る人仕組みを理解してから参加していますか ワンルームマンション自体が問題なのではありません投資用マンションを売る仕組みの問題なんです消費しないピノキオ自身が不動産...

  • モノサシを持たない投資は危険

    偶然と必然の投資スタイル投資のことは今までに何度か書いてきている同じことの繰り返しもあるだろうけど思っていることを率直に書いてみようと思う たとえばスーパーで大安売りと陳列されている商品本当に安いのかどうか、考えますよね例えばお肉だったら 100g 当たり、いくらなのかってその計算を惜しむと、フェイクに騙される可能性があります面倒という考えが、損を生み出しますそして閉店間際に行くと半額マークが付いてます...

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